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Législation

Bail verbal : est-ce légal de louer sans bail ?

bail verbal
27/10/2020
Vous occupez un logement sans bail écrit et vous vous questionnez sur la valeur juridique de l’accord conclu avec votre propriétaire ? Vous êtes bailleur et vous envisagez de vous accorder sur un bail oral avec votre locataire ? Bien que le bail verbal soit aujourd’hui une pratique peu courante, il est encore utilisé par de nombreux bailleurs dans le cadre de la location de leur bien. Mais est-ce réellement légal ?


Bail verbal : de quoi s’agit-il ?


Le bail verbal est un accord oral entre locataire et bailleur pour la location d’un logement. Généralement, le bail d’habitation est un document écrit et signé par les parties afin de s’accorder sur les conditions de la location du logement. Même si la loi du 6 juillet 1989 exige que le bail soit écrit, elle ne prévoit aucune sanction en l’absence d’écrit. La jurisprudence a par ailleurs reconnu la validité d’un bail oral.

Cet accord oral présente toutefois des risques puisqu’en cas de litiges, les deux parties ne peuvent s’appuyer sur aucun écrit pour obtenir gain de cause. Il est donc fortement conseillé d’établir un bail écrit pour prévenir tout type de litiges locatifs.


Conditions de validité d’un bail verbal 


Reconnu par la jurisprudence, le bail verbal est valable mais reste soumis à des conditions de validité qui s’appliquent dans le cadre de la Loi du 6 juillet 1989 :

  • la durée minimale du bail (variable selon le type de bien loué : meublé ou vide)
  • les conditions de résiliation du bail par le propriétaire et le locataire (respect du délai de préavis et de restitution de la caution)
  • le respect du versement des sommes dues (loyer et charges) par le locataire
  • le respect des critères de décence du logement et de son entretien

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Avantages et Inconvénients d’un bail verbal


Avantages du bail verbal


L’absence de bail écrit pour la location d’un bien immobilier présente bien plus d’avantages pour le locataire que le propriétaire. Avant toute chose, il est évident qu’un bail verbal facilite les formalités administratives dans le cadre d’une location. Le propriétaire n’a pas besoin de rédiger un bail écrit.

Toutefois, le bail oral protège avant tout le locataire du risque d’augmentation du loyer puisqu’aucune clause de révision n’est prévue. Au même titre, le locataire est protégé d’une clause résolutoire en cas de loyer impayé ou de non-versement du dépôt de garantie.

Du côté du propriétaire, le bail verbal est donc moins avantageux mais cela le dispense de calculer l’indexation des loyers chaque année, en plus de ne pas avoir à rédiger de bail écrit.


Risques du bail verbal


Le bail verbal peut paraître à première vue la solution idéale pour conclure un bail d’habitation : gain de temps, démarches facilités etc. Cependant, les risques qui y sont associés sont importants et peuvent mener à des litiges malencontreux.

Le propriétaire, comme expliqué précédemment, n’est pas en mesure de réviser le loyer chaque année et ne peut pas demander la fin du bail par clause résolutoire.

D’autant plus, en l’absence de bail écrit, il est rare qu’un état des lieux d’entrée soit réalisé. La loi présume alors que le logement est en bon état à l’entrée du locataire, au même titre que les diagnostics techniques sont respectés. Le bail oral peut alors porter préjudice au locataire qui n’est pas en mesure de prouver sa légitimité à occuper le logement si le propriétaire vient à la remettre en question. Le locataire peut alors s’appuyer sur d’autres documents pour prouver la validité du bail verbal : paiement des loyers, factures d’électricité etc.

Vous l’aurez donc compris, en cas de litige, l’absence de contrat d’habitation écrit représente un inconvénient de taille pour l’apport de preuves juridiques. 


Des litiges plus fréquents avec un bail verbal


Les litiges entre propriétaires et locataires peuvent survenir à tout moment lors d’une location. Loyers impayés, dégradations du bien, nuisances sonores, nombreux sont les conflits pouvant altérer les relations entre bailleur et locataire.

En l’absence de bail écrit, ces litiges sont d’autant plus compliqués à résoudre. En effet, sans bail écrit, les parties ne sont pas en mesure de s’appuyer sur une date d’entrée des lieux du locataire, des manquements d’obligations etc. Cependant, avec l’article 1715 du Code Civil, la jurisprudence a conclu qu’en cas d’absence d’écrit, la preuve doit être rapportée par tout moyen.

Pour se faire, les parties peuvent s’appuyer sur des justificatifs recevables

  • paiement et encaissement des loyers
  • témoignages du voisinage
  • facture d’électricité ou de gaz
  • ou tout autre élément pouvant constituer une preuve juridique valable.

Si un litige survient, il est donc de la responsabilité de la partie plaignante de fournir les preuves juridiquement recevables, en vertu de l’article 1353 du Code Civil.


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Questions fréquentes sur le bail oral


Dois-je souscrire à une assurance habitation avec un bail oral ?


Dans le cadre d’un bail verbal, le locataire est civilement responsable des éventuels préjudices et dégradations qu’il pourrait causer durant la location. Sans contrat écrit, le locataire n’est pas dans l’obligation de souscrire à une assurance habitation. Toutefois, il est fortement conseillé d’assurer son logement pour se protéger en cas de problèmes liés au logement.


Quitter un logement : comment faire ?


Si vous vous êtes entendus par bail verbal avec votre propriétaire et que vous souhaitez quitter votre logement, vous devez le faire en respectant les règles fixées par la loi. La Loi du 6 juillet 1989 exige que le locataire respecte un délai de préavis de 3 mois pour les logements non meublés ou de 1 mois pour les logements meublés. Le locataire doit en informer son propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, sans obligation de stipuler le motif de départ.


Expulsion du locataire sans bail


Vous louez votre logement et rencontrez des problèmes avec votre locataire ? Mais comment expulser votre locataire sans bail ?

Comme vu précédemment, le propriétaire ne peut s’appuyer sur aucune clause résolutoire en cas de loyer impayé ou de dégradation du logement pour mettre fin au bail. Cependant, si le bailleur souhaite expulser son locataire, il peut :

  • envoyer un commandement de payer à son locataire ainsi qu’à son garant pour respecter ses obligations
  • si le commandement de payer n’aboutit pas, le propriétaire peut engager une procédure d’expulsion du locataire avec une action en justice devant le Tribunal de Grande Instance.


Comment régulariser un bail verbal ?


La loi du 6 juillet 1989 encadre les régularisations de situation si l’une des deux parties en fait la demande. Dans ce cas, le nouvel bail, écrit, devra comporter les mentions obligatoires prévues à l’article 3 de la loi du juillet 1989.

Toutefois, deux solutions se présentent pour définir la date de prise d’effet du changement :

  • prise d’effet à la date d'établissement du bail écrit 
  • prise d’effet rétroactive depuis l’entrée du locataire dans le logement 

Le bail verbal, très peu pratiqué de nos jours, est une solution qu’il vaut mieux éviter. Bien qu’il soit encadré par la loi, sa mise en place et les conditions de validité peuvent laisser rapidement place à des litiges. Il est donc fortement déconseillé d’y recourir en raison de l’insécurité juridique qu’il génère.

Pour éviter cela, chez MyTopLoc nous vous conseillons de vous protéger, bailleur comme locataire, en établissant un bail écrit. La rédaction d’un bail d’habitation permet de faciliter les relations locatives mais aussi toutes les démarches en cas de problème.