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Diagnostic ERP : prévenir les risques immobiliers

diagnostic erp
08/02/2021
Le diagnostic ERP est un État des Risques et Pollutions. Instauré en 2003 et devenu obligatoire en 2013, ce dispositif est un diagnostic immobilier devant être annexé à la promesse de vente ou au bail de location. 


Objectif de l’ERP : prévenir les risques


L’objectif de celui-ci est de vérifier si l’immeuble ou le terrain à louer ou à vendre est exposé à des risques. Avec ce diagnostic, il est donc possible de déterminer les risques auxquels peuvent être confrontés les locataires ou les acheteurs de ce bien et de les prévenir.

Risques naturels


Ce diagnostic prévient le locataire ou l’acheteur des risques naturels. Un risque naturel comprend tous les événements catastrophiques d’origine naturelle, tels que des avalanches, des séismes, des raz de marées ou encore des cyclones ou canicules.

Risques Technologiques


Les risques technologiques comprennent les accidents nucléaires et industriels mais aussi des accidents de transport de matière dangereuse ou des ruptures de barrages. Ils sont liés aux activités industrielles.


Risques Miniers


Ce dispositif prévient également des accidents liés aux cavités souterraines abandonnées et artificielles qui peuvent provoquer des effondrements. Le Plan de Prévention des Risques Miniers définit les zones de précaution et de danger où des mesures de protection sont mises en place.


Risques de pollution du sol


Les locataires et acheteurs sont également informés si leur logement s’expose à des risques de pollution liés à des activités industrielles.

Risques Radon


La présence de radon, souvent liée à la désintégration du radium et de l'uranium, est également l’un des risques pris en compte lors de ce diagnostic.



Réaliser un diagnostic ERP : les démarches


La démarche pour réaliser un diagnostic ERP est simple, vous pouvez le réaliser vous-même ou faire appel à une société certifiée. Pour cela, il vous faut vous munir de différents documents. 

Faire appel à un professionnel certifié


Le diagnostic ERP doit être réalisé par le propriétaire directement en ligne ou par un diagnostiqueur certifié. Il est préférable de faire appel à une société assurée pour réaliser ce diagnostic car en cas d’erreur dans le diagnostic, c’est la responsabilité civile professionnelle du diagnostiqueur qui protège le propriétaire-bailleur.

Si vous êtes propriétaire-bailleur et que vous décidez d’effectuer le diagnostic ERP en ligne, il vous faudra vous munir des informations suivantes:
  • La situation de l’immeuble au regard d’un plan de prévention des risques naturels (PPRN)
  • La situation de l'immeuble au regard d’un Plan de prévention des risques miniers (PPRM)
  • La situation de l’immeuble au regarde d’un Plan de prévention des risques technologiques (PPRT)
  • La situation de l’immeuble au regard du zonage sismique réglementaire
  • La situation de l’immeuble au regard du zonage sismique réglementaire à potentiel radon
  • Informations relative à la pollution des sols
  • Informations relative aux sinistres indemnisés par l’assurance suite à une catastrophe N/M/T*
  • Documents de référence permettant de localiser l’immeuble au regard des risques pris en compte.

Rendez-vous à cette adresse pour remplir le formulaire nécessaire à la réalisation du diagnostic ERP: https://www.georisques.gouv.fr/sites/default/files/ial/ial_inscriptible.pdf

Une fois ce document rempli, il doit être annexé au bail, daté et signé par le locataire.
Afin de prouver que le document a bien été remis au locataire, le propriétaire doit en conserver une copie.

Également, si le bien a été victime d’un sinistre ayant donné lieu à un versement d’indemnité pour catastrophe technologique ou naturelle, le propriétaire doit en avertir le nouveau locataire et le mentionner dans le bail.

Durée de validité et coût du diagnostic ERP


Le diagnostic de l’Etat des Risques de Pollution doit avoir été effectué moins de 6 mois avant la signature du bail ou de la vente du bien.  Dans le cas contraire, il doit être réalisé de nouveau.

A savoir, si vous décidez de le réaliser par vos propres moyens, l’Etat des Risques de Pollution est gratuit. Cependant, pour assurer ses arrières, il est tout de même préférable de faire appel à une société certifiée. Réalisé par un professionnel, le diagnostic ERP coûte entre 10 et 30 €. 

Questions fréquentes sur le Diagnostic Immobilier ERP

Afin de dissiper vos doutes, nous répondons aux questions fréquentes sur le Diagnostic Immobilier ERP.

Quelles sont les communes concernées par l’ERP ?


Sont concernés par ce diagnostic tous les propriétaires de bien situés dans une :
  • zone contenant du radon de niveau 3
  • zone de sismicité de niveau 2,3,4 et 5
  • zone exposée aux risques délimitée par le Plan des risques miniers résiduels ou des risques naturels prévisibles approuvés par le préfet. 

La liste des communes concernées est établie par des arrêtés préfectoraux.
Pour en savoir davantage sur les communes concernées, veuillez vous référer à la mairie de votre commune ou à la préfecture.

Les biens concernés par ce diagnostic sont les locations de terrain, de parcelle et de toute construction mais également un ensemble de parcelles appartenant à une même indivision ou un même propriétaire.

 Quelles sont les sanctions si l’ERP n’est pas réalisé ?


Si vous louez un bien et que le diagnostic ERP n’est plus valable, autrement dit qu’il dépasse le délai de 6 mois ou qu’il n’a pas été réalisé, vous pouvez :

  • exiger une réduction du montant du loyer même en cours de location
  • faire annuler le bail sans pénalité 
  • soumettre le bailleur à des frais de dépollution des sols contaminés.

Si vous avez décidé d’acheter un bien et que le vendeur ne dispose pas de diagnostic ERP ou que la période de validité est dépassée, vous pouvez :

  • faire diminuer le prix payé pour la vente
  • faire annuler la vente sans pénalité 
  • soumettre le vendeur à des frais de dépollution de sols contaminés.


Le diagnostic ERP est un élément indispensable au contrat de location ou de vente afin de prévenir les risques du quotidien. Il en vient de la responsabilité du propriétaire bailleur de suivre les démarches pour l’effectuer et éviter toutes complications. En l’absence de ce dernier, le propriétaire s’expose alors à de fortes sanctions.

Vous connaissez désormais tout sur le diagnostic ERP, pour plus d’informations, rendez-vous ici: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F12239