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Fiscalité

Dispositif Denormandie : investir dans l’ancien et réduire ses impôts

Dispositif Denormandie
05/01/2021
Le dispositif Denormandie vise à favoriser la rénovation du parc locatif. En effet, les particuliers achetant un bien immobilier avec travaux dans un quartier à l'habitat dégradé et s'engageant à le rénover avant de le louer, pour une période de 6 ans, 9 ans ou 12 ans peuvent bénéficier d'une réduction fiscale pouvant aller jusqu'à 21% de l'investissement. Cette incitation fiscale concerne les biens achetés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022. Le dispositif immobilier Denormandie est considéré comme l'équivalent du dispositif Pinel destiné, quant à lui, à l'investissement locatif dans le neuf. Mais comment fonctionne réellement le dispositif Denormandie ?


Fonctionnement de la Loi Denormandie pour la réduction d’impôts 


La déduction du dispositif immobilier Denormandie est variable, plafonnée et est accordée aux particuliers ou à certaines SCI.


Le montant de l'avantage fiscal Denormandie


Le taux de l'avantage fiscal dépend de la durée, pendant laquelle le propriétaire s'engage à louer son bien dans le cadre du dispositif Denormandie :

  • 12% du prix du bien, pour une durée de 6 ans,
  • 18% du prix du bien, pour une durée de 9 ans,
  • 21% du prix du bien pour une durée de 12 ans.

Le plafonnement fiscal du dispositif Denormandie


La réduction d'impôt dans le cadre du dispositif Denormandie tient compte d'un plafonnement de 300 000 € pour l'acquisition du logement et de 5500 € par m² de surface habitable. De plus, cet avantage fiscal Denormandie est pris en compte dans le calcul du plafond global des avantages fiscaux.

Les contribuables pouvant bénéficier de l'avantage fiscal Denormandie


L'avantage Denormandie est réservé aux particuliers ayant leur domicile fiscal en France. Toutefois, le dispositif Denormandie et Société Civile Immobilière (SCI) sont compatibles sous réserve que la SCI ne soit pas soumise à l'impôt sur les sociétés. La déduction fiscale se fait alors au prorata des parts de chaque associé.

Les villes du dispositif Denormandie


Le dispositif Denormandie s'applique dans 222 villes titulaires du label cœur de ville ou dans celles ayant passé une convention d'Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). Il s'agit de villes de taille moyenne (entre 20.000 et 100.000 habitants) victimes d'un phénomène de désertification, notamment de leur centre-ville. Cependant, l'ensemble du territoire de ces villes est concerné depuis janvier 2020 alors qu'avant cette date, seuls les centres-villes étaient éligibles. La liste des villes dispositif Denormandie est disponible via un simulateur du site service-public.fr.


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Comment bénéficier de la Loi Denormandie ?


Le dispositif fiscal Denormandie concerne les locations nues et nécessite le respect de conditions strictes liées aux locataires et aux travaux réalisés.


Les locataires, quelques règles à respecter


Le propriétaire du bien ne peut pas le louer à un membre de son foyer fiscal ou à un associé ou à un membre de son foyer fiscal pour une SCI. Par ailleurs, le locataire doit avoir des revenus modestes, les mêmes plafonds étant appliqués que pour le dispositif Pinel.

Les travaux à réaliser


Le montant des travaux doit représenter au moins 25% du prix du logement acquis. Seuls les travaux et matériaux facturés par une entreprise du BTP ou les honoraires émis par une éventuelle équipe de maîtrise d’œuvre (architecte, bureau d'étude) entrent dans ce montant. Les travaux devant être réalisés sont ceux :

  • améliorant la performance énergétique du logement,
  • aboutissant à l'augmentation de la surface habitable,
  • d'assainissement,
  • de modernisation ou d'aménagement.

A noter : les travaux d'agrément, comme la création d'une piscine, sont exclus du dispositif Denormandie.

Des dispositions spécifiques pour les travaux d'amélioration de l'énergie


Les travaux d'amélioration de l'énergie dans le cadre du dispositif Denormandie doivent être réalisés par une entreprise RGE (Reconnue Garant de l'Environnement). Les travaux doivent porter doivent permettent d'améliorer la performance du logement d'au-moins 30% ou doivent porter sur au moins 2 postes :

  • l'installation ou le remplacement des chauffages,
  • l'installation ou le remplacement du système de production de l'eau chaude sanitaire,
  • l'isolation thermique des toitures,
  • l'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur,
  • l'isolation thermique des parois vitrées.

A noter : le critère de performance du dispositif Denormandie est adapté pour les biens situés dans les DROM.

Vous l’aurez donc compris, le dispositif Denormandie est une aide fiscale intéressante pour investir dans l’immobilier. Si vous envisagez d’investir dans un bien et de le rénover, n’hésitez-pas à vous renseigner sur vos droits et les aides accordées par le gouvernement français.