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Etat des lieux : éviter les litiges locatifs

Etat des lieux
14/09/2020
Il n’est pas rare que les relations locatives soient détériorées par un litige sur l’état des lieux. Propriétaires comme locataires ont des intérêts divergents durant cette inspection de l’état du bien loué. En effet, tandis que le locataire cherche à prouver que l’état du bien à la sortie est similaire à son état au moment de la signature du bail, le propriétaire a des avantages opposés. S’il prouve que son locataire est à l’origine de détériorations causées sur le bien en question, il pourra lui faire supporter les coûts. En outre, chaque partie a intérêt à ce que l’autre paie pour les dommages causés, s’il y a dommage.

Toutefois, les litiges ne sont pas systématiques. Dans la majorité des cas, les deux parties arrivent à s’entendre, surtout lorsque le locataire honore ses obligations en entretenant la location et en prenant en charge les réparations locatives. Mais, lorsque cela n’est pas le cas, un problème se pose. Pour le résoudre, l’intervention d’une tierce personne peut être nécessaire. Le but étant de faire intervenir une partie neutre qui pourra donner un avis impartial. 

A travers ce guide, vous trouverez une réponse aux questions suivantes : 

  • Comment définir l’état des lieux ?
  • L’état des lieux est-il obligatoire ?
  • Que faire en cas d’absence d’état des lieux et de litige sur l’état du bien au moment de la remise des clés ? 
  • Que faire en cas de litige au moment de l’état des lieux de sortie ?
  • Comment éviter tout litige sur l’état des lieux ?


Etat des lieux d’entrée et de sortie



Etat des lieux d’entrée


Si les deux parties s’accordent pour organiser un état des lieux d’entrée, celui-ci doit avoir lieu au moment de la remise des clés au locataire. Deux parties prenantes doivent être présentes : le locataire et le propriétaire ou des mandataires qui les représentent. Durant l’état des lieux d’entrée, l’état du bien loué est établi. Ce document contient une description détaillée de l’état du bien et des équipements qu’il contient à la date d’entrée du locataire.

Si les deux parties ne parviennent pas à s’entendre sur l’état du bien en question, une tierce personne pourra intervenir. Il est possible de faire appel à un huissier de justice qui prendra en charge la rédaction de l’état des lieux. Pour solliciter l’intervention d’un huissier de justice, il faudra prouver qu’il y a bel et bien un désaccord entre les deux parties prenantes. Cette situation s’appelle un état des lieux litigieux. 


Etat des lieux de sortie


L’état des lieux de sortie est effectué à condition qu’un état des lieux d’entrée ait été organisé lors de la remise des clés au locataire, en  début de contrat. Grâce à l’état des lieux de sortie, les deux parties prenantes vont pouvoir déterminer si l’état du bien s’est dégradé ou non par rapport à l’état des lieux d’entrée. En d’autres termes, état des lieux d’entrée et de sortie sont comparés. Deux types de dégradations de l’état du bien sont à distinguer :

  1. Les dégradations liées à la vétusté de la location. Ce type de dégradation ne peut pas entraîner de retenue sur le dépôt de garantie de la part du propriétaire. Ces dégradations sont considérées comme normales : elles sont simplement dues à l’usure du bien dans le temps.
  2. Les dégradations considérées comme anormales, c’est à dire causées par le locataire. Dans ce cas, le propriétaire a le droit de retenir une partie du dépôt de garantie qui lui sert de dédommagement.


Ce que doit contenir l’état des lieux :


  • le type d'état des lieux (entrée ou de sortie)
  • la date de réalisation de l’état des lieux
  • l’adresse du logement
  • l’identité des deux parties et le domicile (ou siège social du bailleur)
  • le cas échéant, le nom et le domicile des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux
  • le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie
  • l’utilisation des clés pour accéder au logement et aux locaux communs
  • une description de l’état de chaque pièce du logement et de l’équipement fourni. Des observations et photos peuvent accompagner la description.
  • la signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux

Pour l’état des lieux de sortie, il convient de préciser l’adresse du nouveau domicile du locataire. Le propriétaire pourra alors restituer le dépôt de garantie à cette adresse.


Modifier l’état des lieux : est-ce autorisé ?


Dans certains cas, le locataire peut remarquer certaines dégradations après son arrivée dans le logement sans les avoir pour autant notifié lors de l’état des lieux d’entrée. Dans ce cas, il peut modifier l’état des lieux d’entrée sous certaines conditions : 

  • Le locataire dispose d’un délai de 10 jours pour avertir le propriétaire du bien loué d’une dégradation qui n’a pas été notifiée sur le document d’état des lieux d’entrée. Cette dégradation doit concerner le logement. Le propriétaire est libre d’accepter cette modification ou de la refuser. S’il refuse, le locataire peut solliciter la commission territoriale de son département pour défendre sa cause. 

  • Pour signaler une modification relative au chauffage, le locataire dispose d’un délai d’un mois à partir du début de la période de chauffe.


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Absence d’état des lieux et litige : que faire ?



L’absence d’état des lieux peut aussi être une source de litige entre propriétaire et locataire. Si aucun état des lieux n’a été organisé, il n’existe pas de preuve écrite légale attestant de l’évolution de l’état du bien loué. Le locataire peut prétendre que les dégradations à sa sortie étaient déjà présentes lors de son arrivée, et le propriétaire peut attester l’inverse. Que faire dans une telle situation ? 


Absence d’état des lieux par opposition du propriétaire


Si aucun état des lieux n’a été organisé par le propriétaire alors que le locataire en a fait la demande, et que des dégradations sont constatées, la présentation de preuves peut permettre d’obtenir gain de cause.

Le propriétaire doit être en capacité de prouver que le locataire est à l’origine des dégradations dans le logement.

Et de son côté, le locataire doit avoir envoyé une mise en demeure à son propriétaire, c’est à dire une lettre de réclamation lui demandant d’organiser un état des lieux d’entrée. Si tel est le cas et que le propriétaire a refusé, celui-ci devra trouver une preuve légale attestant de l’état de son bien avant l'entrée du locataire, pour retenir une part de son dépôt de garantie. 


Absence d’état des lieux par opposition du locataire


A l’inverse, si c’est le locataire qui s’est opposé à la tenue de l’état des lieux, le locataire devra prouver qu’il est entré dans un logement en mauvais état pour ne pas avoir à dédommager le propriétaire. Dans cette situation, le locataire est désavantagé. Le logement est par principe considéré comme en bon état au moment de la remise des clés. 


Absence d’état des lieux par opposition des deux parties


En l’absence d’état des lieux en raison d’une opposition de la part du locataire et du propriétaire, le locataire peut être mis en porte à faux. Là encore, le logement est par principe considéré comme en bon état au moment de la remise des clés. C’est donc au locataire de prouver que cela n’était pas le cas.

Cette situation montre l’importance de s’informer sur les modalités légales qui régissent l’état des lieux. En tant que propriétaire ou locataire, il est important de connaître ses droits et ses obligations pour éviter tout litige et tout imprévu. 


Quels recours possibles en cas de litige sur l’état des lieux ?



La conciliation


En cas de litige sur l’état des lieux d’un appartement, il est possible d’opter pour une résolution du conflit à l'amiable. Les deux parties, propriétaire et locataire, peuvent solliciter l’aide de la commission de conciliation de leur département via l’envoi d’un courrier recommandé accusant réception. Le but de la commission départementale de conciliation est de régler ce litige dans les meilleures conditions possibles pour les deux parties en trouvant un accord qui convient au propriétaire et au locataire.


Le recours au juge


Si la résolution du conflit à l’amiable échoue, le juge peut être saisi. Il n’est d’ailleurs pas obligatoire d’avoir tenté la conciliation avant de se tourner vers le tribunal dont dépend le logement, même si cela est conseillé. Solliciter le juge des contentieux de la protection est une démarche coûteuse. Pour cette raison, la conciliation est toujours conseillé en tant que premier recours. 


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Evitez tout litige sur l’état des lieux grâce à MyTopLoc



Établir un état des lieux peut être contradictoire. A l’origine, le but est de protéger les deux parties prenantes mais bien souvent, le manque d’honnêteté d’une des deux parties peut causer de nombreux problèmes. L’état des lieux est une véritable source de litige entre propriétaire et locataire. Éviter l’éclosion de conflits entre les deux parties prenantes et entretenir de bons rapports locatifs est toutefois possible.

Chez MyTopLoc nous attachons une grande importance à la prévention des conflits locatifs. Pour cela, une seule solution est envisageable : bailleur honnête et locataire de confiance doivent se trouver. C’est ici que MyTopLoc intervient. Notre plateforme met en relation des bailleurs et des locataires de confiance.

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Textes de référence :

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016
Code civil - Article 1731