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Garant ou Garantie Loyers Impayés : que choisir ?

garantie loyers impayés
08/12/2020
Selon une étude du site Se Loger, 48% des propriétaires souhaitent se couvrir contre les impayés de loyer. Se protéger contre les impayés de loyer est l’une des préoccupations majeures des propriétaires ayant un bien en location.

Un locataire qui n’est plus en mesure d’honorer le paiement de son loyer peut placer son bailleur dans une situation très difficile et parfois très coûteuse.

Pour se prémunir contre cela, il existe deux options pour les bailleurs : le garant (également appelé « caution ») ou bien la Garantie Loyer Impayé (GLI). A l’exception d’une location destinée à un étudiant ou un apprenti, ces deux dispositifs ne sont pas cumulables. Le bailleur est donc tenu de faire un choix entre les deux.

Vous êtes propriétaire d’un bien en location et vous réfléchissez aux options vous permettant de vous couvrir contre les impayés ? Nous vous expliquons dans cet article les différentes solutions s’offrant à vous.


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Le garant


Afin de se protéger contre les impayés de loyer, un propriétaire peut demander à son locataire d’être en mesure de présenter un garant.
Le garant est une personne physique ou morale qui vous protégera contre une éventuelle impossibilité du locataire à payer son loyer. Le rôle du garant est donc très important car il permet d’établir un climat de confiance entre le locataire et son propriétaire.

Avantages du garant


La simplicité

Faire le choix du garant offre plusieurs avantages, dont notamment celui de la simplicité. En optant pour le garant vous serez dispensé de constituer un dossier locataire auprès de votre assurance. Seule la signature de l’acte de cautionnement suffira pour formaliser l’engagement de la part du garant à régler les potentielles dettes locatives du locataire.

En France, nous distinguons 2 types de cautionnement :

1. La caution simple
Dans le cadre d’une caution simple, il vous sera possible de solliciter le garant à la suite d’un impayé qu’après avoir réalisé un certain nombre de démarches auprès de votre locataire, dont notamment l’envoi d’un commandement de payer.

2. La caution solidaire
Lorsqu’il s’agit d’une caution solidaire, vous pourrez faire appel au garant dès le premier impayé sans avoir à réaliser d’étapes intermédiaires auprès du locataire.

La gratuité

Le garant présente également un avantage de taille qui est celui de la gratuité. Alors qu’une assurance loyer impayé vous coûtera généralement entre 2% et 3% de votre loyer, le choix du garant n’engendrera quant à lui aucun frais.

Cependant, nous vous conseillons d’être bien attentif sur la solvabilité du garant et sa capacité à endosser ce rôle. Il conviendra donc de demander au locataire de fournir les mêmes pièces justificatives qui lui sont demandées, dont notamment les justificatifs de revenus du garant.

Inconvénients du garant


Le principal inconvénient du garant réside dans l’incertitude de l’activation de la caution. Cette incertitude peut découler de plusieurs points.

Premièrement, il est possible qu’au fil du temps le garant se soit lui-même retrouvé dans l’incapacité de payer la dette locative engendrée par le locataire. Cette situation d’insolvabilité peut arriver notamment à la suite d’une perte d’emploi ou d’un accident. Auquel cas, il pourrait devenir compliqué de récupérer les loyers impayés.
Il est également possible qu’au moment de recourir à la caution, le garant fasse preuve de mauvaise volonté et qu’il refuse de payer. Dans ce cas, vous serez contraint d’entamer une procédure judiciaire qui peut s’avérer longue et onéreuse.

Pour pouvoir se prémunir contre ces éventuels risques, nous vous conseillons de favoriser un cautionnement par le biais d’un proche du locataire.


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La Garantie Loyers Impayés (GLI)


L’alternative au cautionnement est la Garantie Loyers Impayés (GLI). Il s’agit d’un produit d’assurance qui vous protège contre d’éventuels impayés de loyer.

Avantages de la GLI


La GLI vous offre comme avantage majeur la certitude d’être indemnisé en cas de sinistre. A l’inverse de la caution physique, l’assureur ne peut s’opposer à l’indemnisation des loyers impayés, dans la mesure où les conditions de votre contrat sont respectées.
En cas de sinistre, il vous suffira de bien respecter les délais concernant la réalisation des démarches ainsi que la déclaration d’impayé afin de pouvoir être indemnisé.

L’autre avantage de la GLI est que dans la grande majorité des cas, une couverture contre les frais de contentieux y est incluse. Il s’agit d’un point non négligeable, car les frais juridiques associés aux impayés de loyer peuvent être conséquents, notamment en ce qui concerne les frais d’huissier et la procédure d’expulsion.

Inconvénients de la GLI


Le coût

Il est important de noter que, contrairement au cautionnement, la GLI a un coût. Malgré le fait que les primes d’assurances payées soient déductibles fiscalement, il faudra généralement compter entre 2% et 3% de vos revenus locatifs.

Le dossier locataire

Pour souscrire à une assurance loyer impayé, votre locataire devra y être éligible. Les compagnies d’assurance ne sont pas très flexibles sur les profils acceptés et imposent que votre locataire justifie d’une situation stable, comme par exemple être en CDI hors période d’essai.

Par ailleurs, votre locataire devra également être en mesure de justifier des revenus supérieurs à 3x le montant de votre loyer.

Pour ces raisons, selon la zone où l’on se trouve, il peut parfois être difficile de trouver un locataire correspondant aux critères de sélection des assureurs.  

Les délais

Bien que l’assurance vous couvre efficacement contre les impayés de loyer, l’indemnisation peut parfois arriver qu’à partir du troisième mois suivant le sinistre.

Nous vous conseillons donc de prévoir un matelas de sécurité permettant d’anticiper le décalage de trésorerie entre l’impayé et l’indemnisation par l’assureur.


Une nouvelle garantie innovante


Il vous est également possible d’opter pour un nouveau type de garantie alliant le meilleur de la GLI et du cautionnement. SmartGarant est un garant 100% digital qui vous permet d’être assuré gratuitement contre les impayés de loyer.

La garantie étant prise en charge par votre locataire, vous bénéficiez d’une couverture gratuite de 100.000 euros sans franchise, ni carence. En cas d’impayé, vous êtes assurés de percevoir vos loyers tous les mois, sans effort et SmartGarant prend charge les frais de contentieux.


Article rédigé en collaboration avec SmartGarant.