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Fiscalité

Indice de Référence des Loyers : réviser votre loyer

Indice de Références des Loyers
08/09/2020
L’indice de référence des loyers (IRL) est un indice publié par l’INSEE tous les trimestres qui permet d’indexer les loyers d’habitation pour établir les contrats de bail. Depuis le 10 février 2008, l’indice de référence des loyers constitue la référence pour la révision des loyers. Fixé par l’article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat, il a vocation de protéger le locataire des hausses brutales de loyers.

L’indice des loyers est différent selon le type de bail signé. En effet, cet indice est réservé aux bails d’habitation meublés ou non meublés en tant que résidence principale. Cependant, la révision de l’indice des loyers ne peut avoir lieu que si une clause du bail signé stipule cette révision. Sans cette clause de révision, le bailleur ne peut pas appliquer une augmentation du prix du loyer annuelle. En effet, en l’absence de clause d’indexation, le loyer reste le même pendant toute la durée du bail. Si le propriétaire souhaite bénéficier de l’indexation de loyer, il est conseillé de faire sa demande en courrier recommandé avec accusé de réception à son locataire


A quoi sert l'IRL ? 


L’Indice de loyer de l’INSEE combat l’inflation. En effet, cet indice réévalue tous les ans les loyers perçus en fonction de l’évolution de l’inflation. Ainsi, les loyers peuvent être révisés chaque année. Il s’effectue soit à la date d’anniversaire du contrat, soit à une date prédéfinie dans le contrat. En clair, l’indice de référence des loyers permet de déterminer un plafond maximum à l’augmentation annuelle du loyer que peut exiger un propriétaire à son locataire. 


Comment l’IRL est calculé ? 


C’est à l’INSEE que revient la charge de calculer l’indice de référence des loyers. Cet indice trimestriel a une base 100 au quatrième trimestre 1998.

Il est calculé à en faisant la moyenne de 3 indices

  • 60% de l’indice : correspond à la moyenne sur les 12 derniers mois de l’indice des prix à la consommation
  • 20% de l’indice : correspond à la moyenne sur les 12 derniers mois de l’indice du coût de la construction
  • 20% de l’indice : correspond à la moyenne sur les 12 derniers mois de l’indice des prix d’entretien et d’amélioration des logements

Le calcul est le suivant : (loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence) / IRL du même trimestre de l’année précédente.
 
Il se peut également que l’IRL soit négatif. Cela est déjà arrivé en janvier 2010. Bien que la révision du loyer ne se fasse pas forcément à la baisse (puisque le bail peut comporter une mention n’autorisant que les révisions à la hausse), une révision en faveur du locataire est envisageable dans le cas où le bail indique une révision en fonction de l’IRL.


Révision du loyer : sous-évaluation et travaux



Révision du loyer en raison d’une sous-évaluation


Si vous êtes propriétaire et que vous estimez que le montant du loyer de votre logement en location n’est pas assez élevé, vous avez la possibilité de demander une réévaluation du loyer au moment du renouvellement du bail.

Le bailleur doit en faire la demande par courrier recommandé avec accusé de réception (AR) au moins 6 mois avant l’échéance du bail et proposer d’établir un nouveau contrat de location avec le nouveau loyer. Toutefois, pour justifier de cette demande il est impératif de fournir le constat de loyer plus élevés dans au moins 6 logements pour une agglomération d’1 million d’habitants ou de 3 logements dans d’autres zones géographiques.

Si la demande d’augmentation est refusée par le locataire, le bailleur peut saisir la Commission Départementale de Conciliation.

Pour plus d’informations sur les litiges avec locataire, rendez-vous sur notre article dédié à ce sujet.

Révision du loyer après travaux d’amélioration


Si des travaux d’amélioration ont été effectués dans le logement, vous pouvez vous mettre d’accord avec votre locataire pour augmenter le montant du loyer, même au cours du contrat de bail. Mais, le contrat de bail doit contenir une clause de travaux d’amélioration avec la nature des travaux, les modalités de réalisation, le délai de réalisation et le montant de la majoration du loyer.


Propriétaire : j’ai oublié de réviser le loyer, que faire ?


Si vous avez oublié de réviser le loyer de votre locataire, vous disposez d’une année pour effectuer le calcul et définir le nouveau loyer. Toutefois, la différence de loyer ne sera pas perçue par le propriétaire puisque le loyer augmente à partir du mois qui suit la révision effective du loyer. Passé ce délai de 1 an, le propriétaire ne peut plus réviser le loyer au cours de l’année écoulé.


Textes de référence :