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Législation

Loyers impayés : comment résoudre ce litige ?

impayés loyers
13/10/2020
Dans le cadre d’une location de logement, maintenir de bonnes relations locatives est un enjeu de taille. Toutefois, les sources de litiges entre propriétaires et locataires sont nombreuses. Nuisances sonores, quittance de loyer, état des lieux litigieux mais aussi loyers impayés sont susceptibles de nuire à la qualité de la relation locative. Les loyers impayés font partie des risques locatifs que les propriétaires redoutent le plus. En France, le législateur protège les locataires et le droit au logement est garanti par la Constitution. Ce droit à valeur constitutionnelle est noble, juste et sécurisant. Néanmoins, dans le cadre de la location d’un logement, recevoir le paiement de son loyer en temps et en heure est un aussi un droit dont peut se prévaloir tout propriétaire.

En tant que propriétaire, il est donc légitime de s’interroger sur les procédures légales à suivre en cas de litige relatif au non paiement du loyer. A l’inverse, tout locataire en situation de précarité économique peut s’intéresser aux aides qui s’offrent à lui pour assurer le paiement de son loyer. Connaître les règles de droit à ce sujet est donc fondamental pour les deux parties prenantes.

Que dit la loi en France sur les impayés de loyers ? En tant que propriétaire d’un logement en location, que faire en cas de non paiement d’un loyer ? La législation française garantit-elle des recours pour faire face à ce type de contentieux ? 


Qui contacter en cas de loyers impayés ?


Comment faire si votre locataire ne paie pas son loyer ? En France, la loi encadre les droits du propriétaire envers son locataire. Avoir recours à la bonne méthode dans le cas d’un non paiement de loyer est primordial. Si tel n’est pas le cas, le propriétaire pourrait être sanctionné. A titre d’exemple, il est formellement interdit à tout propriétaire et/ou bailleur de procéder de lui-même à l’expulsion de son locataire du logement, sous peine d’être passible d’une amende de 30 000 euros et de 3 ans de prison.

En cas d’impayés de loyers, le propriétaire dispose de 2 voies de recours : s’adresser à la personne qui s’est portée caution pour le locataire ou contacter l’assurance du locataire. L'intervention d’une tierce personne dans l’optique d’un règlement du conflit à l’amiable est envisageable. Un conciliateur de justice peut également intervenir pour aider les parties à s’entendre sur un accord à l’amiable. 


Contacter la caution du locataire


Dans le cas d’un litige dû au non paiement d’un loyer, le propriétaire doit entrer en contact avec la caution du locataire. La caution du locataire est la personne qui s’est portée garante lors de la signature du contrat de location. En d’autres termes, cette personne s’est engagée à assumer les dettes locatives du locataire. Ainsi, la caution du locataire protège le propriétaire du risque de loyers impayés. Mais si la caution du locataire refuse de régler les dettes locatives en question, le propriétaire dispose d’autres alternatives.


S’adresser à l’assurance du locataire


Le propriétaire peut aussi s’adresser à l’organisme d’assurance du locataire. Ces assurances font office de garanties de loyer et sont donc utiles dans ce type de situation. A titre d’exemple, certains locataires souscrivent à des assurances garantissant les impayés de loyers (ex: Garantie Visale). Il convient donc de se rapprocher de l’organisme d’assurance adéquat dans l’optique de signaler le non paiement du loyer. De plus, si le locataire touche les aides au logement de la Caisse d’allocation familiale, le propriétaire doit impérativement prévenir cet organisme. La CAF a le pouvoir de déclencher une procédure visant à protéger le propriétaire du non paiement de loyer. Elle considère l’existence d’un impayé de loyer lorsque la dette locative atteint un montant correspondant au double du loyer hors charge.


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Quel recours en cas de loyers impayés ?


En cas de non paiement de loyer, le propriétaire peut obtenir une résiliation du bail. Pour cela, le propriétaire doit contacter un huissier qui se chargera d’envoyer au locataire un commandement de payer.

Dans la grande majorité des cas, lors de la signature du bail, les deux parties s’entendent pour intégrer au contrat une clause résolutoire. La présence de cette clause résolutoire dans le contrat permet au propriétaire de contacter un huissier. Dans le cas d’un impayé de loyer, l'huissier se charge d’envoyer un “commandement de payer”, c’est à dire un document officiel dans lequel les sommes dues au propriétaires sont détaillées. Après avoir reçu le commandement de payer, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour régler ses dettes locatives. Si le locataire respecte ce délai de paiement de 2 mois, il est en droit de continuer à vivre dans le logement loué. Si ce délai n’est pas respecté par le locataire et que celui-ci n’a entamé aucune procédure judiciaire dans le but d’élargir ce délai de paiement, le propriétaire devra saisir le juge. La saisine du juge par le propriétaire peut alors déboucher sur 2 issues différentes :

  • L’expulsion du locataire du logement.
  • L’octroi d’un nouveau délai de paiement pour régler la somme qui lui est due. 


Le locataire peut-il contester le commandement de payer ?


Le locataire lui aussi dispose de certaines voies de recours s’il est dans l’incapacité de payer son loyer malgré les procédures enclenchées par son propriétaire. Si le propriétaire prend contact avec un huissier dans l’optique d’obtenir un commandement de payer, le locataire a le droit de saisir le tribunal de son domicile en vue d’obtenir un délai supplémentaire à 2 mois pour régler ses dettes locatives, sans être expulsé du logement pour autant. Le locataire dispose d’une autre alternative s’il se retrouve dans l’incapacité de payer son loyer à temps. Celui-ci peut prendre contact avec le Fonds de solidarité pour le logement ou FSL et se voir accorder une aide financière lui permettant de traverser cette situation délicate. 


Expulsion du logement et trêve hivernale


En cas de non paiement de loyer le risque le plus grave qu’encourt le locataire est l’expulsion du logement. L’expulsion du logement est une procédure dirigée par un huissier de justice. Toutefois, durant la période de trêve hivernale, allant du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, les expulsions de logement sont interdites, sauf cas exceptionnels. Cependant, pendant cette même période, le propriétaire est en droit d’enclencher une procédure d’expulsion en contactant l’huissier ou en saisissant le juge. Si l’expulsion est prononcée par le juge, celle-ci prendra effet lorsque la période de trêve hivernale touchera à sa fin.


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Comment le locataire peut-il être aidé en cas de difficultés pour payer son loyer ?


En cas d’incapacité à payer son loyer, un locataire qui connaît d’importantes difficultés financières et qui ne justifie pas des ressources financières nécessaires pour payer son loyer peut être financièrement soutenu. En effet, le locataire dispose de plusieurs voies de recours avant même que son propriétaire ne déclenche une procédure pour impayé de loyer auprès de la justice.

1- En cas de difficulté à payer son loyer, il est conseillé au locataire d’en parler avec son propriétaire. En cas de litige ou risque locatif, la première procédure à mettre en œuvre est dans une grande majorité des cas, le règlement à l’amiable. Les deux parties prenantes peuvent s’entendre sur un accord permettant de repousser le délai de paiement du loyer.

2- Il existe plusieurs aides sociales permettant au locataire de faire face aux difficultés financières qu’il rencontre dans l’optique du paiement de son loyer. Tout d’abord, il est important de savoir que l’aide de la CAF n’est pas forcément interrompue en cas de non paiement de loyer. A l’inverse, cette aide peut être maintenue si cela permet au locataire d’alléger ses dettes locatives. Le locataire peut aussi bénéficier d’un prêt sans intérêt en provenance d'Action Logement : les allégements de charges de logement. D’autres aides sont aussi disponibles et personnalisées en fonction de la situation de chacun. Pour cela, le gouvernement français conseille aux locataires qui connaissent des difficultés pour payer leur loyer, d’entrer en contact avec un conseiller social dans le but d’obtenir toutes les informations nécessaires sur le soutien financier dont il pourra bénéficier en fonction de sa situation.

3- Pour faire face aux difficultés économiques causées par l’éruption de la crise sanitaire du Covid-19, Action Logement a mis en place de nouvelles aides au logement visant à aider les salariés et demandeurs d’emploi du secteur privé et du secteur agricole. Si un locataire souhaite savoir s’il peut bénéficier de cette aide, il est possible de faire une simulation en ligne sur le site d’Action Logement en accédant à la rubrique “tester son éligibilité”.

4- Un numéro vert mis en place par l’Agence nationale est disponible pour tout locataire en situation de vulnérabilité économique. Communément appelé “SOS Loyers impayés”, ce numéro permet aux locataires d’entrer en contact avec des conseillers juridiques qui les guideront vers la procédure la plus appropriée à choisir, en fonction de leur situation.

5- Enfin, un locataire connaissant une situation d’importantes difficultés financières peut aussi saisir la commission de surendettement. Dans ce cas, la commission jugera si les dettes locatives du locataire sont ou ne sont pas remboursables. Les conséquences des décisions de la commission de surendettement sont prises au cas par cas. En d’autres termes, il est possible qu’un échelonnement des dettes locatives soit décidé, mais aussi un effacement partiel de ces dettes.

Il existe donc de nombreuses procédures en cas d’impayés de loyers. Les règles juridiques encadrant ce risque locatif visent à défendre les intérêts des propriétaires tout en protégeant les locataires les plus vulnérables. Les situations de non paiement de loyers sont traitées au cas par cas et dépendent grandement du niveau de précarité du locataire. S’il est normal que tout propriétaire perçoive le loyer qui lui est dû en temps et en heure, il est aussi indispensable de ne pas expulser un locataire en situation de vulnérabilité économique durant la période hivernale. La législation française protège les droits de chacune des deux parties prenantes. 


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