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Litiges avec un locataire

Litiges avec un locataire
07/09/2020
Il est parfois difficile d’endosser le rôle de propriétaire et d’assumer la charge que cela suppose. Les locataires font parfois vivre un enfer aux propriétaires et cela peut causer de nombreux litiges. Non paiement du loyer, dégradations dans le logement, départ sans préavis et bien d’autres problèmes peuvent arriver au cours du bail.

Cependant, quelles sont les démarches à suivre pour résoudre un litige avec un locataire ? Il est important de respecter des procédures bien précises pour régler tous types de litiges. Chez MyToploc, nous vous donnons tous les conseils nécessaires pour résoudre les litiges avec un locataire.


Les 7 litiges les plus fréquents entre un propriétaire et un locataire


Les rapports locataire / bailleur peuvent parfois faire l’objet de différents durant toute la durée du bail. Ainsi, nous vous présentons ici les litiges les plus courants que peuvent rencontrer un propriétaire avec un locataire. 

1. Trouble de jouissance


Il peut arriver que le locataire soit mécontent du bien loué. Après avoir passé quelques nuits dedans, celui-ci peut se plaindre de l’insalubrité, de l’humidité, de certains dysfonctionnements, d’odeurs ou même de dégâts des eaux à cause d’une erreur de construction. Ces troubles peuvent également être manifestés par d’autres locataires ou bien lorsqu’ils sont généralisés par l’ensemble de l’immeuble. Ainsi, la responsabilité du bailleur est engagée lorsqu’il est à l’origine de ces troubles. De ce fait, pour faire part des troubles de jouissance, le locataire doit envoyer par lettre recommandé avec accusé de réception le détail de ces troubles. Il doit également indiquer l’origine de ces dégâts et demander à son propriétaire de trouver une solution le plus rapidement possible. Le propriétaire se voit dans l’obligation d’effectuer les réparations nécessaires pour que son logement soit légalement habitable et sans danger pour le locataire.

2. Non remise du dépôt de garantie


La remise du dépôt de garantie est une source de conflit importante entre un propriétaire et un locataire. En effet, il est fréquent que le propriétaire décide de ne pas rendre la caution au locataire dans les 2 mois. Néanmoins, le propriétaire doit justifier le non remise de la caution par les factures des travaux dûs aux dégradations ou autres justificatifs recevables. Le propriétaire peut bien évidemment être légitime de conserver le dépôt de garantie si le locataire est en tord.

3. Paiement du loyer


Il est souvent courant que le loyer soit une source de litige entre le propriétaire et le locataire. Parfois, il arrive que le locataire ne veuille plus ou ne puisse plus payer le loyer, ainsi que son garant. Dans ce cas là, le propriétaire peut envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception à son locataire et ses garants. Si il n’obtient aucune réponse de ceux-ci, il pourra engager des poursuites judiciaires. Toutefois, il est important d’essayer de trouver une entente avant de se lancer dans des démarches judiciaires afin de régler le litige du mieux possible.

4. Etat des lieux


L’état des lieux est une étape importante dans la location d’un bien. Elle peut souvent être à l’origine de discordes. Il est important que chacune des parties s’assure d’avoir pris connaissance des éléments de l’état des lieux. Surtout, l’état des lieux d’entrée est une étape cruciale à ne pas prendre à la légère afin d’éviter tout litige par la suite et lors de l’état des lieux de sortie.

5. Expulsion du logement


Lorsque le locataire ne paie plus ses loyers, le propriétaire est en droit de l’expulser. Après avoir intenté des actions auprès d’un huissier pour expulser son locataire, si celui-ci décide de ne pas quitter les lieux, le propriétaire peut faire appel à la justice afin de résilier le bail qui les lie. 

6. Charges locatives


Les charges locatives, définies clairement dans le bail de location, peuvent parfois être revues à la hausse ou à la baisse selon les situations. Les litiges qui apparaissent à ce sujet sont souvent liés à des régulations annuelles des charges qui poussent les locataires à payer davantage.

7. Préavis de location


Lorsqu’un locataire souhaite quitter son logement, il doit en informer le propriétaire en respectant les délais légaux de préavis de location (3 mois pour un logement vide et 1 mois pour un logement meublé). Il en est de même lorsque la résiliation du bail provient du propriétaire (qui doit respecter un délai de 6 mois). Parfois, certains locataires cessent alors de payer leurs loyers en fin de bail pour récupérer leurs cautions, par précaution. Et cela est aussi une source de litige à ne pas prendre à la légère.




Les procédures en cas de litige avec un locataire


Un litige entre un propriétaire et son locataire peut généralement se régler à l’amiable avec un terrain d’entente entre les deux parties. Mais, selon la nature du litige et les enjeux, il est parfois nécessaire de se faire aider par des organismes et institutions pour régler le problème. De même, quand des sommes importantes sont en jeux, il est souvent indispensable de faire appel à la justice pour solutionner le litige. De fait, diverses procédures existent pour régler un litige propriétaire / locataire selon la nature du problème et la complexité du dossier.

La mise en demeure


Vous rencontrez des difficultés avec votre locataire qui ne paie pas son loyer ou qui a dégradé le logement ? Malgré vos nombreux appels et messages pour l’inciter à respecter ses obligations, vous n’avez toujours pas obtenu gain de cause ? La solution qui s’offre alors à vous est l’envoi d’une lettre de mise en demeure.

La mise en demeure est une lettre adressée à la partie adverse dans laquelle est demandée l’exécution d’une obligation. Par exemple, le paiement d’une somme ou l’exécution de travaux peuvent être spécifiés dans une mise en demeure. 

Pour rédiger votre mise en demeure, vous devez absolument stipuler le motif du désaccord, l’historique des faits, et proposer une date limite pour régler le litige. Par la suite, votre mise en demeure devra être envoyée en recommandé avec accusé de réception. 

Surtout, si la mise en demeure n’aboutit à aucune action de la part de votre locataire, elle vous sera utile pour saisir la Commission Départementale de Conciliation ou le tribunal.

Le règlement amiable : la conciliation


Le règlement amiable est le moyen le plus simple de régler un litige. En effet, avec la conciliation, il n’y a pas besoin de faire appel à la justice et de débourser des sommes parfois élevées. 2 possibilités se présentent dans le cas d’une conciliation : 

La Commission Départementale de Conciliation (CDC)


La CDC traite principalement des litiges qui concernent le montant du loyer, l’état des lieux, le dépôt de garantie, les charges et les réparations locatives. Son rôle et ses limites sont définis par l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989 qui concerne les litiges liés à la location immobilière.

Pour faire appel à la Commission Départementale de Conciliation, dont les services sont totalement gratuits, il est nécessaire d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception (AR) à la CDC du département dans lequel est situé le logement. Pour accompagner cette lettre, vous devez envoyer des justificatifs : copie du contrat de bail, lettre de mise en demeure envoyée au locataire et à ses garants, des photos et tout document pouvant être nécessaire à l’étude de votre cas.

Néanmoins, l’avis donné par la CDC est simplement consultatif. Elle a pour rôle de vous apporter une aide dans la résolution de votre litige pour parvenir à une solution amiable.

Ainsi, si un accord est trouvé entre les deux parties, un document devra être signé afin de définir les obligations que chacun se devra de respecter. Dans le cas contraire, l’avis rendu par la CDC pourra permettre au propriétaire de poursuivre ses démarches et d’entamer des procédures en justice.

Le conciliateur de justice


Si vous ne souhaitez pas saisir la CDC, vous pouvez également faire appel à un conciliateur de justice. Le Conciliateur de justice traite principalement des impayés et des problèmes de voisinage. Le locataire comme le propriétaire peuvent faire appel à ses services.

En clair, le conciliateur est nommé par le premier président de la Cour d’Appel. Il siège au Tribunal Judiciaire et tentera de trouver une médiation entre les deux parties. Dans la cas où la médiation ne mène à rien ou que l’une des deux parties ne se présente pas, une procédure judiciaire sera lancée par assignation à comparaître ou par déclaration au greffe du Tribunal Judiciaire. 


Tribunal Judiciaire : les procédures à suivre


La procédure ordinaire : l’assignation à comparaître


Une entente amiable n’a pu se faire entre vous et votre locataire ? Le prochain recours qui se présente à vous est alors l’action en justice auprès du tribunal judiciaire avec une assignation à comparaître.

L’assignation à comparaître permet au demandeur d’informer le défendeur qu’elle engage un procès contre lui et l’invite à comparaître devant une juridiction. Cette assignation est établie et donnée par un huissier de justice. Dans le cas d’une assignation à comparaître, l’audience se tiendra 2 mois après la remise de l’assignation. Si le locataire bénéficie d’une allocation logement ou sociale, cette échéance est poussée à 3 mois. 

Avant l’audience, le propriétaire peut grâce à l’huissier faire bloquer les comptes bancaires du locataire ou engager une saisie de ses bien mobiliers. Dans ce cas présent, le locataire se retrouve alors dans l’impossibilité d’accéder à ses comptes ou de vendre des biens jusqu’à ce que le juge le décide. 

La procédure simplifiée : la déclaration au greffe


La déclaration de greffe concerne plutôt les petits litiges pour lesquels un montant inférieur à 4000 euros est concerné. Pour cela, le demandeur saisit directement le tribunal en faisant une déclaration en précisant l’objet du litige. Ensuite, les deux parties seront convoquées par le greffe du tribunal et recevront une lettre recommandée. 

La procédure d’urgence : l’ordonnance de référé


Dans le cas d’un trouble imminent et d’une situation alarmante, le tribunal peut être saisi en urgence par le demandeur avec une ordonnance de référé. En clair, ce procédé est une solution d’urgence qui fait accélérer les choses. Ainsi, l’appel se fera dans les 15 jours qui auront suivi la signification du jugement par l’huissier au locataire. Néanmoins, l’appel ne suspend pas l'exécution de la peine.




Quelques conseils pour éviter des litiges


Les litiges qui ont lieux au cours de la durée du bail sont très souvent causés par des relations locataire / propriétaire compliquées mais aussi par un manque de vigilance.

Afin d’éviter un maximum les litiges avec votre locataire, le mieux à faire est d’être honnête et de communiquer avec lui. Pour prévenir ces litiges, vous pouvez notamment prendre des photos de votre bien avant l’entrée du locataire. Cela prouvera notamment l’état du bien avant son arrivée et vous assurer de n’avoir aucune surprise lors de l’état des lieux de sortie. Ainsi, si le locataire détériore votre bien et nie les faits, vous aurez une preuve datée en votre possession.

Également, durant la location, il est important qu’en tant que propriétaire, vous soyez disponible en cas de besoin. Si des travaux sont à réaliser, il vaut mieux les effectuer dans les plus brefs délais afin de ne pas incommoder le locataire.

Finalement, il est préférable de toujours chercher une solution amiable et de régler les litiges entre propriétaire et locataire. Mieux vaut éviter de longues démarches quand cela est possible.


Utiliser MyToploc pour une location sans surprises


Louer son logement n’est pas nécessairement source de problèmes. Très souvent, les locations se déroulent sans encombres avec des relations locataire / propriétaire optimales. Cependant, parfois le schéma peut différer et il devient alors compliqué de régler un litige sans entamer des procédures fastidieuses et coûteuses.

Pour éviter cela, découvrez MyToploc, la plateforme communautaire qui vous aide à trouver le locataire idéal. Grâce aux recommandations laissées par les anciens bailleurs, vous avez connaissance du profil du locataire et de ses expériences de location. Est-il un bon locataire ? Paie-t-il le loyer en temps et en heure ? N’ayez plus aucune surprise et appréhension en utilisant MyToploc pour la location de votre logement.

Textes de référence :