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Fiscalité

Location Accession : acquérir un logement progressivement

location accession
30/09/2020
La location accession est un concept assez peu connu. Cependant, ce type de contrat est socialement utile en plus d’être très avantageux. Signer un contrat de location accession revient à passer progressivement du statut de locataire à celui de propriétaire. L’enjeu est donc d’acquérir un logement de manière progressive. Cette alternative de taille permet d’acquérir un appartement ou une maison, construite ou en cours de construction, en assumant les frais liés à cet achat sur une période plus longue. Ce type de contrat est réservé à des acheteurs précaires. Dans un contrat de location accession, le prix de vente et le montant de la redevance versée par le locataire sont plafonnés par la loi.


Contrat de location accession et redevance : que dit la loi ?


La location accession à la propriété donne la possibilité au locataire d’acheter le bien qu’il loue depuis un certain temps. Ce type de location nécessite un accord au préalable entre l’actuel et le futur propriétaire. Dans cet accord, la durée de la période de location du bien ou période de jouissance est définie au préalable entre les deux parties et inscrite dans le contrat signé devant un notaire. Dans ce contrat plusieurs informations essentielles sont spécifiées :
 
  • Le prix de vente du bien en question
  • La période de jouissance du locataire
  • Le montant du loyer qui est ici appelé redevance et qui correspond à la somme mensuelle versée par le locataire durant la période de jouissance du bien. En moyenne, la redevance atteint une somme de 6 à 9 euros le mètre carré. Ce montant fluctue en fonction de la localisation du bien. La redevance est composée de deux sommes à distinguer. D’une part, un montant faisant office de loyer que le locataire paie pour résider dans le logement, la fraction locative. D’autre part, la fraction acquisitive : une avance payée par le locataire et qui sera déduite du prix de vente dans le cas d’une acquisition à la fin du contrat de location accession. Si le locataire se rétracte, le montant des fractions acquisitives qu’il a versé au propriétaire lui sera remboursé.
  • Le montant des charges qui incombent au locataire.

Dès la signature d’un contrat de location accession, le locataire ne verse qu’un montant de 5% maximum du prix total du logement. Cette somme versée est limitée par la loi. Elle sert d’indicateur permettant de sceller le contrat entre le locataire et le propriétaire qui après versement de cette somme s’engage à réserver ledit logement à son locataire. L’accès au contrat de location accession est conditionné par les ressources du ménage. Des plafonds de ressources sont fixés par la loi en fonction des zones géographiques et du nombre de personnes résidant dans le logement.

Il est possible de faire une location accession sur divers types de logements tels que :

  • Maison individuelle
  • Appartement 
  • Bâtiment à usage mixte
  • Logement déjà construit
  • Logement en cours de construction
  • Logement social

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Le Prêt Social de Location Accession (PSLA)


Le prêt social de location accession ou PSLA est une mesure qui s’inscrit dans le cadre d’une démarche de location accession. Le PSLA a été créé en 2004 pour faciliter et encourager la location accession. Cette aide sociale assure aux ménages un accès à l’APL d’accession ainsi qu’à d’autres avantages fiscaux. Le prêt social de location accession convient aux ménages disposant de revenus modestes. Dans le cadre d’un contrat de location accession, le PSLA est accordé au propriétaire du logement puis transféré par la suite à l’acheteur. Ce prêt concerne uniquement les logements neufs. Le prêt social de location accession assure plusieurs avantages fiscaux comme :

  • Un taux de TVA réduit
  • Une exonération de taxe foncière d’une durée de 15 ans sur le nouveau logement construit. Cette mesure bénéficie dans un premier temps au propriétaire puis au nouvel acheteur qui acquiert le bien une fois l’option levée.
  • Une minoration du prix de vente d’au moins 1% par année de location
  • Réduction des frais de notaires

L’exercice de l’option


Dans le cadre d’un contrat de location accession, le locataire est tenu de prendre en charge l’entretien courant de la location, tandis que le propriétaire reste quant à lui responsable de régler les charges plus importantes telles que les réparations ou travaux lourds. De plus, la location accession offre au locataire la possibilité de choisir. En effet, au cours de la période de jouissance, le locataire décide s’il souhaite toujours acquérir le bien au terme de cette période, ou s’il désire se rétracter. S’il se rétracte, le premier montant qu’il a préalablement versé au propriétaire pour sceller le contrat de vente lui sera remboursé. Néanmoins, s’il décide de se rétracter, le propriétaire devra être informé au moins 3 mois avant la fin du contrat de location accession. Ainsi, deux options s’offrent au locataire durant la période de jouissance. En d’autres termes, celui-ci a le choix de l’exercice de l’option :

  1. Il opte pour une acquisition du bien en question : le locataire lève l’option. Dans ce cas, il devra verser le solde du prix au propriétaire. 
  2. Le locataire se rétracte et décide de ne pas acquérir le bien : l’option n’est pas levée. Le montant des fractions acquisitives qu’il a versé lui est remboursé. Dans ce cas, le propriétaire a le droit de demander une indemnité de compensation s’élevant au maximum à 1% du prix de vente.

Par conséquent, la location accession est un contrat avantageux à la fois pour le propriétaire du logement loué et pour le futur acheteur. Ce type de contrat vise à aider les ménages les plus démunis en facilitant l’accès à la propriété. Le PSLA suit cette même logique. Le contrat de location accession démontre l’importance de démocratiser l’accès à la connaissance juridique, de nombreuses personnes dans le besoin n’étant pas au courant de son existence. 


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