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Tout savoir sur la Location Meublée

Location Meublée
08/09/2020
L’encadrement législatif de la location meublée a considérablement évolué ces dernières années. Auparavant, les rapports locatifs étaient principalement régis par la loi du 6 Juillet 1989 sur l’amélioration des rapports locatifs. Toutefois, cette loi porte davantage sur la location de biens non meublés. Face à ce constat, le législateur compris la nécessité de réguler davantage la location du bien meublé pour éviter qu’un vide juridique ne s’installe. Au fil du temps, les différences entre les baux de locations de logements meublés et vides se sont accentuées au regard de la législation française. Aujourd’hui, ces différences sont inscrites dans la loi. L’enjeu de ces nouvelles lois est d’accentuer la protection du locataire mais aussi celle du propriétaire. Face à la croissance des locations de biens meublés, il est devenu impératif de préciser les modalités législatives en vigueur et de réguler les rapports entre les deux parties. Pour répondre à ce besoin, deux lois récentes à propos de la location de bien meublé ont été promulguées :



Location meublée : que dit la loi ?



La loi française définit, encadre et régule la location d”un logement meublé. Elle précise les différences qui existent entre une location meublée et une location vide. Elle protège le locataire en instaurant des règles concernant la qualité du bien meublé. Toutefois, elle donne aussi certains droits au propriétaire, comme la résiliation du contrat de location de son bien meublé sous certaines conditions, et l’éventuelle augmentation du loyer de sa location, dans certains cas seulement. 

Il existe actuellement 3 types de locations de biens meublés :

  1. La location meublée dite “classique”.
  2. Le bail de location meublée de “mobilité” instauré avec la loi ELAN en 2018.
  3. Le contrat de location meublée de tourisme.


Locations de biens meublés 



Location meublée classique


Dans le cadre de ce guide, un focus sera fait sur le contrat de location meublée classique. Toutefois, il semble important de définir les autres termes. Tout d’abord, le bail de location meublée classique répond à plusieurs critères : 

  1. Dans le cadre de ce contrat de location, le bien meublé est la résidence principale du locataire. Cela signifie que le locataire y réside au moins 8 mois sur 12.
  2. Le bail de location meublée doit avoir une durée minimale d’un an. Cette disposition a été mise en place par la législation française le 20 janvier 2005. Ce bail peut être reconduit par la suite dans le cas où locataire comme propriétaire s’accordent sur les conditions de renouvellement du bail. NB : la durée d’un bail d’une location meublée étudiante peut être ramenée à 9 mois seulement au lieu de la durée minimale de 1 an prévue.
  3. La location meublée doit répondre à certains critères qualitatifs et quantitatifs en ce qui concerne l’ameublement du bien loué. 

Location meublée de mobilité


Deuxièmement : le bail de “mobilité”, nouvellement instauré par la loi ELAN. Ce contrat de location a été créé pour répondre à la demande des étudiants, alternants, personnes en formations professionnelles ou stagiaires. Ces locataires sont amenés à rester temporairement dans un logement du fait de leur activité professionnelle. Ils peuvent donc chercher une location meublée qui ne soit ni de tourisme ni classique. Une différence principale avec le bail de location meublée classique est à noter : la durée du contrat de location de “mobilité’” peut être inférieure à 8 mois

Location meublée de Tourisme


A l’inverse, la location meublée de tourisme correspond à des critères différents. Deux différences principales sont à noter :

  1. Cette location est temporaire : d’une journée, à un mois, ce type de location meublée est donc différent d’une location classique. 
  2. Une limite de 90 jours de location par locataire est fixée par la loi. 


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Loi ALUR et Loi ELAN : encadrement de la location meublée



La loi ALUR du 27 Mars 2014


La loi du 27 Mars 2014 dite loi ALUR ou loi Duflot, du nom de la Ministre du Logement et de l’Egalité des Territoires qui l’a défendu a plusieurs objectifs :

  1. Augmenter la réglementation des locations meublées et non meublées.
  2. Lutter contre les locations qui n’assurent pas des conditions de logements décentes aux locataires.
  3. Réformer le droit de l’urbanisme en encourageant la construction de nouveaux logements.

Dans le cadre de sa première fonction, l’encadrement des locations, la loi ALUR donne aux locataires et propriétaires de nouvelles informations concernant la location meublée.

Cette loi définit la location meublée comme la location d’un “logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”. Cette loi vise à harmoniser la législation entre location meublée et location vide tout en précisant certaines différences entre ces deux types de contrats. A titre d’exemple, la loi ALUR insiste sur l’état du mobilier et des équipements compris dans le bail de location meublée : leur état doit être fonctionnel et leur qualité doit permettre au locataire de vivre dans des conditions décentes. Ainsi, la loi du 27 Mars 2014 protège le locataire de bien meublé et conditionne la location meublée en instaurant des critères relatifs à la qualité du bien loué. 

A la suite de la loi ALUR, le 1er Août 2015, une autre norme législative est mise en place. Cette loi donne au propriétaire de bien meublé un modèle de bail meublé. Ce modèle de contrat contient les mentions légales et précise les documentations à fournir dans le cadre d’une location meublée. Un propriétaire de bien meublé doit impérativement utiliser ce contrat type dans le cadre d’une location (ou colocation) meublée “classique”, c’est à dire dans le cas où le preneur utilise ce bien en tant que résidence principale. 

Ce modèle de bail de location meublée comprend 11 parties (annexes comprises). Pour remplir ce contrat type il faut renseigner diverses informations telles que  :

  • La désignation des parties : informations personnelles sur les parties prenantes.
  • L’objet du contrat : type de logement en location, nombre de pièces dans la location (...).
  • La date de début et de fin de contrat 
  • Le montant du loyer
  • Renseigner des informations sur de potentiels travaux d’amélioration en cours ou à venir
  • Le montant du dépôt de garantie
  • En cas de colocation : description de la clause de solidarité en place


La loi ELAN du 23 novembre 2018


La loi portant sur l'Évolution du Logement de l’Aménagement et du Numérique a été promulguée dans un contexte particulier. L’ambition de cette loi est de répondre aux nouveaux défis qui s’érigent face aux locataires et aux propriétaires de biens en location. Transition énergétique, numérisation et mutations professionnelles sont les trois principaux thèmes qui influencent cette loi. Dans la continuité de la loi ALUR, la loi ELAN vise à protéger les locataires de biens meublés et vides.

Pour cette raison, la loi ELAN rend plus flexible la location meublée en instaurant le bail “mobilité”, en vue d’aider les personnes considérées comme vulnérables, principalement les jeunes travailleurs, à trouver un logement facilement. Un contrat de location mobilité ne peut pas être renouvelé entre le locataire et le propriétaire, une fois sa durée expirée. Mise à part cela, les conditions de location meublée sont similaires à celles d’un contrat de location meublée “classique”.


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Principales différences entre location meublée et location vide


Ces nouvelles lois viennent éclaircir les différences entre location meublée et location non meublée. Il existe actuellement plusieurs différences entre ces deux types de contrat de location : 

  1. La résiliation du contrat de location meublée est envisageable à tout moment de la location sur décision du locataire. Pour cela, le locataire doit envoyer un préavis d’un mois à son propriétaire sans aucune autre justification. Pour la location vide, ce préavis est de 3 mois.
  2. La durée du bail de location meublée est d’un an, celle d’un contrat de location vide est de 3 ans.
  3. Le dépôt de garantie : dans le cas d’une location meublée, le propriétaire est en droit de demander jusqu’à 2 mois de loyer hors charge à son locataire. Néanmoins, dans le cas d’une location vide, le montant maximal du dépôt de garantie que puisse demander un propriétaire à son locataire est fixé à un mois de loyer hors charge. 
  4. L’ameublement du logement. Bien évidemment, l’ameublement du logement est la principale différence qui existe entre location meublée et vide. D’ailleurs, la loi ELAN précise les caractéristiques de l’ameublement d’une telle location. Pour être légal, un bail de location meublée doit assurer à son locataire :

  • Une literie correcte comprenant drap, couette et matelas.
  • Des plaques de cuisson qui fonctionnent.
  • Un four et/ou four à micro-ondes.
  • Un réfrigérateur et un congélateur ou un réfrigérateur combiné avec un compartiment congélateur.
  • De la vaisselle en nombre suffisant.
  • Des ustensiles de cuisines fonctionnels.
  • Au moins une table et plusieurs sièges.
  • Des lampes.
  • Du matériel de ménage adapté au logement.
  • Des meubles de rangement.


Avantages et Inconvénients pour propriétaire et locataire 



Dans le cadre d’une location meublée, le bail de location définit plusieurs devoirs et droits qui sont infligés aux parties prenantes. Parmi ces dispositions légales, certaines sont avantageuses pour le propriétaire, d’autres le sont pour le locataire. Un contrat de location meublée garantit au locataire :

  • Une certaine protection. Le locataire d’un logement meublé est protégé par la loi française. Son logement doit être décent tout comme les équipements compris dans son logement.
  • Dans les zones tendues, le montant du loyer est encadré pour faciliter l’accès au logement et aux locations.
  • A tout moment, le locataire peut résilier son contrat de location sans aucune justification

Le propriétaire a lui aussi certains avantages :

  • A la fin du contrat de location, le propriétaire peut demander une hausse du montant du loyer à son locataire. Celui-ci peut accepter ou refuser. S’il accepte le contrat pourra être renouvelé. Le propriétaire devra toutefois le mentionner au préalable dans le contrat de location meublée. 
  • Le propriétaire peut s’opposer à un renouvellement du contrat de location meublée dans deux cas : S’il souhaite vendre ou récupérer son logement ou s’il bénéficie d’un motif légitime et sérieux justifiant cette décision. Dans ce cas, le locataire devra être informé par lettre recommandée. 
  • La location meublée est en général 15 à 30% plus chère qu’une location vide. Le bailleur a donc le droit d’être plus exigeant au niveau du dossier locataire


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