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Législation

Comment savoir si mon logement est décent ?

Logement décent
27/10/2020
En France tout locataire jouit du droit à un logement décent. Mais que veut-on dire par logement décent ? En fonction du point de vue de chacun, un logement peut-il être considéré comme décent ou indécent ? Cette notion semble être subjective. Toutefois, droit et imprécision ne vont pas de pair. Si tel était le cas, la complexité serait bien trop grande pour le propriétaire. En effet, le droit à un logement décent est un droit que le propriétaire garantit à son locataire. Par conséquent, le législateur a défini une liste de critères définissant la notion de logement décent.

En France, toutes les locations de logement doivent respecter certaines normes de décence définies par la loi. Dans le cas contraire, le locataire est en droit de faire constater la non décence de son logement. De plus, le non-respect de ce droit fait peser sur le propriétaire le risque de sanction. Pour protéger les locataires de logement et prévenir les situations de vulnérabilité, le législateur a mis en place des procédures leur permettant de défendre leurs droits. Ces voies de recours sont accessibles pour tout locataire en France. 

 

Quels sont les critères de décence d’un logement ? 


Les normes de décence du logement ont été initialement définies dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989. L’article 6 de cette loi énonce ces critères. Néanmoins, depuis cette date, la notion de décence du logement a juridiquement évolué. Des modifications ont été apportées dans l’optique de préciser davantage ces normes de décence, mais aussi pour en rajouter de nouvelles. A titre d’exemple, un article de la loi Alur de 2014 est venue modifier la notion de décence d’un logement dans le but d’adapter la loi de 1989 aux enjeux du développement durable.


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1/ La surface minimum du logement


Tout logement décent mis en location par un propriétaire est tenu de respecter une surface minimale. Cette mesure vise à protéger le locataire. Dans certaines villes de France, l’offre de logement étant limitée, les locataires sont amenés à accepter une location en non-décente, par manque d’opportunité. Pour éviter cela, toute location meublée ou vide doit avoir une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m².

2/ Les éléments de confort du logement


Les critères de décence du logement invitent le propriétaire à garantir à son locataire certains équipements et certaines installations dans le cadre de sa location. A noter que ces installations doivent non seulement être garanties dans la location, mais aussi être fonctionnelles. Ces équipements et installations sont au nombre de 4 :

  • Un chauffage normal 
  • La présence d’un coin cuisine ou d’une cuisine dans le logement
  • Des WC à l’intérieur du logement ou dans le même bâtiment s’il s’agit d’un logement d’une seule pièce
  • Des installations permettant l’évacuation des eaux usées

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3/ Les règles sanitaires et sécuritaires à respecter


Un logement décent ne doit ni nuire à la santé ni constituer une menace pour la sécurité du locataire. Pour cela, le propriétaire doit s’assurer que son logement garantisse certaines normes sanitaires et sécuritaires pour pouvoir mettre son bien en location. Le logement doit assurer “le clos et le couvert”, c’est à dire qu’il doit résister aux eaux de ruissellement et aux remontées d’eau. De plus, les portes et les fenêtres de l’habitat doivent bénéficier d’une certaine étanchéité pour protéger le locataire des infiltrations d’air parasites. Cela a pour but de limiter les dépenses énergétiques du logement, dans un objectif de développement durable. Cette mesure est en vigueur depuis 2018.
Troisièmement, les équipements du logement, tels que les escaliers ou le balcon, appelés les dispositifs de retenue des personnes, doivent être en bon état. Le propriétaire doit aussi assurer le fonctionnement du réseau d’électricité du logement loué, des installations en chauffage et des dispositifs d’aération. Enfin, pour respecter les normes de décence, les pièces principales du logement doivent bénéficier d’un éclairage naturel suffisant tout en permettant un accès à l’air libre.

Existe-t-il une température minimale de chauffage du logement ?

Le droit définit 4 catégories différentes permettant de veiller à ce que les propriétaires garantissent un logement décent à leur locataire. Toutefois, il est important de comprendre que garantir un logement décent revient à assurer le respect de certains critères permettant de protéger son locataire de la vulnérabilité. Certaines normes peuvent ne pas être explicitement inscrites dans la loi tout en correspondant à des critères de décence du logement. Cela est notamment le cas de la température du logement. Tout locataire a le droit de prétendre à un logement offrant un seuil de température minimal, fixé à 18 degrés. Dans le cas contraire, le propriétaire pourrait être sanctionné par un juge pour le préjudice causé à son locataire.

Un logement situé dans une zone d’habitat indigne est-il indécent ?

Depuis 2014 et la loi Alur, les communes et établissements publics de coopération intercommunale ou EPCI sont en droit de définir des zones géographiques dites indignes avec des logements qui ne remplissent pas les critères de décence. La loi autorise la mise en location d’un logement dans une zone d’habitat indigne, hors locations saisonnières. Toutefois, il est demandé au propriétaire de le déclarer soit avant la mise en location ou dans un délai de 15 jours suivant la signature du bail. Pour savoir si votre logement se situe dans une telle zone, il suffit de contacter la Mairie de votre commune ou l’EPCI, deux organismes capables de vous renseigner sur cela.

Les modification apportées par la loi Alur

L’article de la loi Alur de 2014 sur la décence du logement est venu ajouter de nouvelles normes de décence dans le cadre d’une mise en location. Deux principaux points sont à retenir : 

  • Si la non-décence d’un logement est constatée, le locataire n’est plus le seul acteur en droit de demander une mise en conformité de son logement. La Caisse d’Allocation Familiale (CAF) peut aussi s’en charger, dans le cas où le locataire bénéficie d’aides au logement. Dans le cas où la CAF verse directement les allocations logement au propriétaire et non au locataire, l’organisme peut suspendre le versement de ces aides, du fait du non-respect des critères de décence du logement. 
  • Depuis 2015 toute location de logement doit contenir un détecteur de fumée. Cette nouvelle mesure correspond au critère sécuritaire du logement décent.

4/ Garantir un logement non infesté


Tout propriétaire doit garantir un logement non infesté à son locataire. Par infesté, le législateur fait ici référence à la présence nuisible d’animaux ou d’insectes dans l’enceinte du logement. Cette norme est le quatrième et dernier critère permettant de garantir la décence d’un logement en location.

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Comment faire constater la non-décence d’un logement ? 


Que faire lorsque l’on se rend compte après signature d’un bail que son logement est indécent au regard de la loi ? Si vous êtes dans cette situation, plusieurs voies de recours vous permettront de faire constater la non décence de votre logement. Tout d’abord, la première étape est de contester la décence de votre logement, via un écrit adressé à votre propriétaire. Suite à cela, deux cas de figures sont possibles.
Le premier cas correspond à une situation dans laquelle votre propriétaire accepte de mettre en œuvre des travaux de rénovation dans le but de remédier à la situation, directement après que vous ayez constaté pour la première fois l’insalubrité de votre location. Toutefois, un autre cas de figure est possible. Le propriétaire de votre logement pourrait refuser de mettre en œuvre ces travaux et ne pas chercher à rendre votre location décente. Si cela se produit, il vous faudra procéder à d’autres voies de recours : la mise en demeure du propriétaire via un courrier recommandé avec accusé de réception et si la situation l’exige, la saisine du juge.

Constater la non décence du logement par écrit


Pour faire constater la non décence d’un logement, la première étape est de le prouver par un écrit à destination du propriétaire. Dans cet écrit, l’enjeu est d’expliquer de manière claire et précise dans quelle mesure le logement loué n’est pas décent. Il faudra donc indiquer les signes qui prouvent que votre logement ne respecte pas les critères de décence définis par la loi. Par la suite, le propriétaire du logement en location peut accepter ou refuser de résoudre ce litige via la mise en œuvre de travaux de rénovation. Il est du devoir du locataire d’écrire un courrier recommandé à son propriétaire, dans lequel les travaux de mise en conformité du logement à réaliser seront détaillés. Ce courrier doit aussi inclure le laps de temps dont bénéficie le propriétaire pour réaliser ces travaux. Toutefois, il est important de noter que le locataire n’a en aucun cas le droit d’arrêter de payer le loyer de sa propre initiative. 

Saisir le tribunal


Suite à la mise en demeure du propriétaire, une solution existe si celui-ci refuse toujours d’agir dans le but de rendre la location conforme aux critères de décence du logement. La loi fixe un délai de 2 mois durant lequel le locataire devra attendre une réponse positive du propriétaire. Une fois ce délai écoulé et sans réponse du propriétaire, l’alternative restante sera la saisine du juge. Pour régler ce type de litige, il faudra s’adresser au tribunal judiciaire ou de proximité.
Si le locataire saisit le tribunal et que la juridiction compétente constate la non conformité du logement aux normes de décence, le propriétaire est susceptible d’être sanctionné. 3 sanctions différentes sont envisageables

  • Le juge est en droit de contraindre le propriétaire du logement non-décent à effectuer les travaux de mise en conformité.
  • Une réduction du montant du loyer peut être décrétée par le juge.
  • Le propriétaire pourra être condamné à dédommager son locataire en lui versant des dommages et intérêts. 

Dans la grande majorité des cas, la législation française prévoit différentes voies de recours pour résoudre les litiges entre locataires et propriétaires. Toutefois, pour maintenir de bonnes relations locatives, il est conseillé de privilégier dans un premier temps la conciliation. Un propriétaire honnête comprendra qu’il se doit de mettre en œuvre des travaux de mise en conformité du logement, sans passer par le juge. En revanche, dans le cas où un locataire décrète la non-décence de son logement sans preuves avérées, le propriétaire est lui aussi protégé par la loi. Les travaux de rénovation ne sont à effectuer que si le logement est vraiment indécent. Aucune sanction ne peut menacer un propriétaire qui offre un logement conforme à son locataire. 


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