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Loi Pinel : investissement locatif et défiscalisation

loi pinel
13/10/2020
Depuis le 1er septembre 2014 et son entrée en vigueur, la Loi Pinel a fait couler beaucoup d’encre. Mais à qui profite vraiment la loi Pinel ? Cette loi est-elle un jeu gagnant-gagnant, socialement utile tout en étant fiscalement intéressante ? Quelles sont les limites de cette loi ? Quelles conditions limitent son application ? MyTopLoc regroupe pour vous toutes les informations à connaître sur la Loi Pinel. A travers ce guide détaillé, notre mission est de vous informer sur les modalités juridiques de cette loi, tout en vous éclairant sur ses limites.


Loi Pinel : que dit le texte ?



Défiscaliser une partie de son investissement locatif : telle est la promesse de la loi Pinel. Cette loi attrayante attise la curiosité de nombreux propriétaires et investisseurs. Concrètement, que dit le texte de loi ?

La loi Pinel est un dispositif juridique visant à soutenir l’investissement locatif. Cette loi est une modification de la loi Duflot, du nom de l’ancienne Ministre du Logement et de l’Egalité des Territoires. La loi Pinel accorde une réduction d’impôts aux propriétaires qui mettent leur bien en location à destination de locataires aux revenus modestes. En fonction de la durée de location, de la date à laquelle l’investissement locatif a été réalisé, des ressources du locataire et de l’état du logement loué, le propriétaire pourra bénéficier d’une réduction d’impôt. Sur le long terme, elle permet aux acquéreurs de se constituer un patrimoine immobilier dont il pourra pleinement disposer à la fin de la période locative.

En outre, cette loi vise à encourager l’investissement locatif et à soutenir l’accès au logement des revenus modestes. A première vue, le dispositif Pinel semble donc être avantageux pour les propriétaires, tout comme pour les locataires. Toutefois, quelles sont les conditions d’application de cette loi ?


 En quoi la loi Pinel profite-t-elle au locataire ?



Tout d’abord, il est nécessaire de comprendre en quoi la loi Pinel peut se révéler être socialement utile. En quoi encourager l’investissement locatif via le dispositif Pinel représente une mesure encourageant l’égalité sociale ? Pourquoi la loi Pinel est-elle avantageuse pour les locataires en 2020 ?

Cette loi s’inscrit dans une logique égalitaire. Elle prône l’accès au logement pour tous. En France, la loi affiche un soutien considérable envers les locataires. Elle les protège en leur garantissant certains droits. Or, cela cause certains effets pervers : en assurant une protection juridique au locataire, la loi pousse d’une certaine manière les propriétaires de logements locatifs à devenir plus sélectifs. En effet, en tant que locataire aux revenus modestes, il est parfois difficile de trouver un logement décent. Dans la réalité des faits, un propriétaire qui a plusieurs demandes pour son logement en location, aura tendance à privilégier le locataire qui bénéficie de la situation économique la plus stable. En effet, son intérêt premier est de s’assurer que le loyer sera bel et bien versé tous les mois. Pour cela, les ressources du locataire sont souvent un critère de sélection important. En plus, dans certaines communes en France, l’offre de logement est insuffisante. Dans ces villes, la compétition dans la course aux logements locatifs est encore plus rude. Dans de telles conditions, les locataires les moins fortunés sont laissés pour compte. Face à cela, le législateur est intervenu de plusieurs manières. Plafonnement du prix des loyers de certaines villes et dispositif Pinel sont deux mesures phares visant à protéger les plus fragiles.

Par conséquent, la Loi Pinel est avantageuse pour les locataires car ces derniers peuvent avoir accès à un logement en location pour un loyer inférieur à la moyenne du marché. En effet, en échange de la défiscalisation mise en place par la loi Pinel, le propriétaire est soumis à un plafonnement du montant du loyer du logement qu’il loue. Néanmoins, tout locataire ne peut pas profiter du dispositif Pinel. Un plafonnement des ressources annuelles du locataire conditionne l’accès au dispositif. Cette limite dépend du nombre de personnes concernées par la location (personne seule, couple, avec ou sans personnes à charge) et de la zone géographique du locataire (Zone A bis, A, Zone B1, B2 ou Zone C).


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Investissement locatif : Des avantages fiscaux conditionnés



Le locataire est donc avantagé par la loi Pinel. Néanmoins, dans quelle mesure le propriétaire l’est-il aussi ?

La défiscalisation dont l’investisseur bénéficie grâce à la loi Pinel est conditionnée au respect de certains critères. Connaître les conditions d’accès à la loi Pinel est primordial. En effet, cette loi est avantageuse uniquement si toutes ses conditions d’applicabilité sont comprises, prises en compte et mesurées au regard de sa situation personnelle. Par conséquent, avant de se lancer dans un investissement locatif, tout propriétaire devrait s’informer sur les modalités d'application de cette loi :

  • Existence d’une durée d’engagement de location minimale : pour profiter des avantages offerts par la loi Pinel, le propriétaire doit d’abord s’engager à mettre son bien en location pendant une durée de 6 ans minimum. Pour une période de 6 ans, la réduction d’impôt s’élève à 12%, pour une période de 9 ans la défiscalisation est de 18 % et pour une durée de 12 ans, la réduction fiscale est de 21%. L’une des principales différences entre la Loi Pinel et la Loi Duflot concerne ce point. Le dispositif Duflot fixait à l’origine une période de location de 9 ans et un taux de réduction fiscal unique s’élevant à 18%. La loi Pinel élargit le champ des possibles sur ce point. 
  • Attention : la Loi Pinel n’est pas effective dans toutes les communes de France : Paris, Lyon, Marseille, Montpellier, Lille Chambéry ou La Rochelle sont par exemple éligibles mais ce n’est pas le cas de la totalité des villes en France en 2020. Avant d’envisager un investissement locatif, il est donc important de vérifier si le dispositif s’applique dans la commune concernée. 
  • Tous les logements ne sont pas non plus concernés par la loi Pinel : Seuls les logements neufs, en construction, logements anciens en rénovation ou faisant l’objet de travaux de réhabilitation le sont, ainsi que les locaux transformés en logements habitables.
  • Certaines normes relatives au niveau de performance énergétique et en fonction du type de logement sont à respecter.
  • Le logement loué doit être une location vide
  • La location doit être la résidence principale du locataire. Une résidence principale est un logement habité au moins 8 mois par an. 
  • Sont exclus du dispositif les locataires appartenant au même foyer fiscal que celui du propriétaire. Toutefois, alors que la Loi Duflot ne l'autorisait pas, la loi Pinel a rendu possible la location aux ascendants et descendants du propriétaire.
  • Un plafonnement des loyers est fixé par le dispositif Pinel en fonction de la zone géographique et de la superficie du logement loué en 2020. 
  • La défiscalisation permise par le dispositif Pinel est calculée dans la limite d’un plafonnement de 300 000 euros investis et de 5 500 euros par m² de surface habitable
  • Enfin, 2 investissements par an maximum sont pris en compte par la loi Pinel. 

Ainsi, la loi Pinel est donc avantageuse pour le propriétaire comme pour le locataire. Toutefois, connaître ses modalités d’application est une clé pour pouvoir bénéficier pleinement de cet investissement locatif. Avant d’investir pour bénéficier de la défiscalisation permise par la loi Pinel, il est indispensable de calculer son rendement en fonction des différentes conditions fixées par la loi. La défiscalisation permise par ce dispositif peut se révéler être financièrement avantageuse mais celle-ci est limitée et encadrée. Le législateur veille à ce que ce dispositif soit incitatif pour les propriétaires, tout en s’assurant à réguler et à harmoniser les bénéfices économiques retirés de cette location pour assurer justice et équité sociale.

L’investissement Pinel est donc un dispositif légal qui encourage les acteurs privés à se soustraire à l’Etat, en échange d’une réduction fiscale. Par le biais de la loi, l’Etat cherche à réduire les inégalités en termes d’accès au logement. La Loi Pinel est la parfaite illustration de cet objectif national en France en 2020.