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Législation

Encadrement des loyers en Zone Tendue

loyer zone tendue
25/01/2021
La loi ALUR (Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) instaurée en 2014 a mis en place un système d’encadrement des loyers pour les logements situés dans des zones spécifiques. Ce dispositif a été instauré dans les agglomérations de certaines villes où la demande de logement est supérieure à l’offre et ont été qualifiées de zones tendues. Cet encadrement des loyers a tout d’abord été expérimenté à Paris et Lille puis étendu dans d’autres agglomérations de métropoles.

Qu’est-ce qu’une Zone Tendue ?


Une zone tendue se définit comme étant une liste de communes urbaines de métropole. Ce sont des zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logement, engendrant alors des prix immobiliers et des loyers élevés. Ce déséquilibre provoqué par le montant élevé des loyers et le nombre important de demandes de logement rend alors l’accès au logement plus difficile.

On dénombre environ 1 149 communes composant 28 agglomérations de métropoles. Parmi ces zones tendues, on retrouve des métropoles telles que Lyon, Marseille, Nice  ou encore Strasbourg. Si vous souhaitez connaître la totalité des villes concernées, rendez-vous sur le simulateur mis en place par le gouvernement : Savoir si un logement est situé en zone tendue - Zonage - service-public.fr (service-public.fr)

À savoir, quand une ville est située en zone tendue, elle l’est pour l’ensemble de son territoire.

Comment fixer les loyers en Zone Tendue 


Depuis 2012, la fixation du loyer pour une relocation est encadrée. L’encadrement des loyers diffère en fonction de certains critères. Dans certains cas précis, la fixation du loyer peut être libre ou peut parfois même être supérieure au loyer précédent. 

L'encadrement du loyer à la relocation


La fixation des loyers des logements faisant l'objet d'une relocation sont encadrés depuis le 1er août 2012. Plus simplement, cela signifie qu’en zone tendue, le nouveau loyer doit être équivalent au loyer appliqué au locataire précédent.  

Cette règle de fixation de loyer s’applique pour des logements vides et meublés loués comme résidence principale du locataire. Ceux loués comme résidence secondaire ne sont donc pas concernés par cette règle.


Comment fixer le loyer du locataire à Paris et à Lille ? 



La loi Élan de 2018 a introduit un dispositif d’encadrement des loyers, initié par la loi Alur en 2014. Cette loi s'applique uniquement dans les communes des zones tendues qui le souhaitent et aux contrats de location signés entre le 1er juillet de l'année en cours et le 30 juin de l'année suivante. Les communes concernées ont le pouvoir de limiter le montant des loyers à la relocation en fonction du loyer du locataire précédent  mais également en fonction d’un loyer de référence.
Ainsi, à Paris intra-muros s'applique ce plafonnement des loyers pour les baux d'habitation vide et meublée à usage de résidence principale du locataire.

En application du dispositif d’encadrement du loyer à la relocation, le loyer payé par le nouveau locataire doit être égal au loyer précédent à condition de respecter la limite du loyer plafond autrement dit de référence.

A Lille, contrairement à Paris, les contrats concernés par ce plafonnement de loyer sont ceux signés après le 1er mars 2020. Les critères sont identiques à ceux de la ville de Paris. Dans le cas où le bailleur ne respecterait pas le plafonnement, le locataire pourra alors lui demander d'appliquer l'encadrement des loyers. Si le propriétaire s'y refuse, le locataire pourra saisir la Commission Départementale de Conciliation puis le préfet, qui condamnera le bailleur à baisser le loyer et restituer le trop perçu. Dans ce cas, des amendes peuvent être appliquées.


Cas d’exception pour fixer un loyer en Zone Tendue 


Il existe cependant certains cas où la fixation du loyer n’est pas encadrée. Dans les situations concernées, le montant du loyer peut être fixé de manière libre. Il peut également être supérieur au loyer précédent dans les cas où le loyer est sous-évalué en comparaison avec les loyers de référence qui sont déterminés en fonction de critères bien spécifiques.

 Cas où la fixation du loyer est totalement libre


Il existe bel et bien quelques exceptions pour lesquelles la fixation du loyer est libre :


  • pour des logements anciens ou neufs utilisés pour une première location. 
  • pour des logements qui, pendant plus de 6 mois ont fait l’objet de travaux d’amélioration pour lesquels le montant doit être au moins égal à la dernière année de loyer.
  • pour des logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois. 

Cas où le nouveau loyer est supérieur à l’ancien loyer 


Il existe uniquement deux cas où, malgré l’encadrement de la fixation du loyer, le nouveau loyer est tout de même supérieur à l’ancien.

Dans le cas où le montant des travaux d’amélioration ou de mise en conformité effectués lors des derniers mois est au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, alors, le loyer peut être fixé supérieur à l’ancien.

Le deuxième cas pour lequel le loyer peut être augmenté est celui où le propriétaire prouve, en comparaison avec des références de voisinage, que son loyer est sous-évalué. Il est important de noter que la hausse du nouveau loyer ne pourra dépasser la moitié de la différence entre le montant moyen du dernier loyer appliqué et celui d’un logement du voisinage.


Comment sont déterminés les loyers de référence majorés à respecter ? 



Souvent, pour pouvoir prendre en compte les différences d'un quartier à l'autre, une ville  est découpée en quartiers. A ces quartiers est attribué un prix de loyer de référence au m²/mois en fonction des critères suivants :
  • de l'adresse du logement ;
  • du type de location : vide ou meublée ; 
  • du nombre de pièces principales du logement hors cuisine, salle de bain et couloir ;
  • de l'époque de construction (avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990 ou après 1990)


Les taxes sur les logements en Zone Tendue 


Dans certains cas, les logements en zone tendue peuvent être soumis à des taxes. Ces taxes concernent des logements vacants ou utilisés comme résidence secondaire. Afin de lutter contre la rétention foncière et le manque d'offres de logements, les propriétaires de terrains non bâtis sont, eux aussi, soumis à une taxe foncière.

La taxe sur les logements vacants en zone tendue 


Les objectifs principaux de cette taxe sont de lutter contre la crise du logement, particulièrement importante en zone tendue, mais également de sanctionner les propriétaires qui laissent leurs logements inoccupés.

Il existe tout de même quelques exceptions, les logements qui ne sont pas concernés par cette taxe sont :

  • les logements inhabitables car il nécessitent des travaux importants ;
  • les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire ;
  • les logements occupés plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année ;
  • les logements meublés.


La surtaxe sur les résidences secondaires avec la majoration en zone tendue 


En zone tendue, peut être instaurée une majoration fixée entre 5 et 60 % de la taxe d'habitation. Les logements concernés sont ceux meublés situés en zone tendue et n’étant pas utilisés comme résidence principale par leur occupant.

La majoration de la taxe d’habitation dépend d’une délibération du conseil municipal. Toutefois, dans les villes où cette majoration est mise en place, il est possible d’obtenir un allègement dans les cas suivants:

  • pour les logements utilisés comme résidence principale pour des personnes hébergées dans un établissement de soin ;
  • pour les personnes qui, pour raison involontaire, ne peuvent attribuer au logement un usage de résidence principale ;
  • pour les logements utilisés comme résidence secondaire, uniquement dans les cas où cette occupation est liée à l'activité professionnelle ;

La taxe foncière sur les propriétés non bâties

 
Cette taxe foncière s’applique aux propriétaires ou usufruitiers de terrains non bâtis dont l'objectif est de lutter contre le manque d'offres de logements et la rétention foncière.
Celle-ci concerne les terrains constructibles laissés à l'abandon qui pourraient être des logements permettant de réduire les tensions présentes entre l’offre et la demande sur le marché de l'immobilier. La taxe foncière sur les propriétés non bâties ne s’applique pas uniquement en zone tendue mais partout en France.


 

Comment résilier un bail en Zone Tendue ? 


Si vous faites l’objet d’une location d’un logement dit “nu”, considéré comme résidence principale, situé en zone tendue, et que vous souhaitez quitter le logement, il vous faut alors respecter un délai de préavis de 1 mois.  Il vous suffit seulement de faire la demande auprès de votre propriétaire avec une lettre recommandée avec accusé de réception.

Si la situation inverse se présente et que le propriétaire souhaite résilier le bail, il ne pourra le faire que pour 3 motifs : pour motif sérieux, pour le vendre ou pour y habiter. Dans ce cas, le locataire devra quitter le logement au plus tard à la date de fin du bail.


Les zones tendues ont été établies dans l’objectif de lutter contre le déséquilibre important entre l’offre et la demande de logement dans beaucoup de villes françaises. Ces zones spécifiques imposent aux propriétaires des règles précises et certains logements se retrouvent soumis à des taxes. Pour le porte-monnaie locataire, être en zone tendue peut être avantageux puisque la fixation des loyers est encadrée. Désormais, les zones tendues ne sont plus un secret pour vous, alors si vous désirez savoir si votre ville fait partie d’une zone tendue, n'hésitez pas à consulter le site du gouvernement.