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Fiscalité

Garantir la Restitution du Dépôt de Garantie

Restitution du Dépôt de Garantie
15/09/2020
La restitution du dépôt de garantie peut représenter une source de conflit entre propriétaire et locataire. Dans la plupart des cas, les désaccords portent sur le montant retenu ou bien sur le délai de restitution du dépôt de garantie par le bailleur. Pour éviter ce type de litige et maintenir de bons rapports locatifs, s’informer sur les modalités légales de restitution de dépôt de garantie représente une première étape.

Les règles de loi encadrant le dépôt de garantie en France dépendent de certains critères. Notamment, depuis la loi ALUR de 2014, de nouvelles règles sont entrées en vigueur pour améliorer l’encadrement des procédures relatives à la caution locative. En outre, le délai de restitution de la caution locative varie en fonction de certaines conditions, tout comme les procédures légales liées à cette restitution. Si vous souhaitez en savoir plus sur le délai de remboursement de la caution en France cet article vous sera utile. 


Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ? 



Avant de comprendre le fonctionnement du délai légal pour rendre un dépôt de garantie en France, il est nécessaire d’en expliquer le principe au regard de la loi.

Un dépôt de garantie, ou une caution, correspond au montant versé par le locataire à destination du propriétaire qui lui loue un bien, quel que soit le type de contrat (location meublée, vide ou saisonnière). C’est le propriétaire qui décide s’il souhaite obtenir un dépôt de garantie de la part de son locataire. Si tel est son souhait, il doit le mentionner dans le bail. La caution permet au propriétaire de se protéger contre de potentiels impayés ou contre les dommages que le locataire pourrait faire subir au bien loué. Toutefois, le montant maximal du dépôt de garantie est fixé par la loi. Propriétaires comme locataires sont tenus de respecter certaines directives concernant la gestion du dépôt de garantie. A titre d’exemple, il existe un délai maximal de restitution du dépôt de garantie en France. Si ce délai n’est pas respecté, des procédures judiciaires pourront être encourues à l’encontre du propriétaire. Et, certaines règles protègent aussi le propriétaire du bien loué qui dans certains cas est en droit de ne pas restituer le dépôt de garantie à son locataire ou de lui rendre une partie seulement. Avant de détailler ce type de cas, il est nécessaire de s’attarder sur certaines informations primordiales concernant le dépôt de garantie :


1- Quel est le montant maximal du dépôt de garantie ?


  • Pour une location meublée : ce montant est fixé à 2 mois du loyer hors charge. 
  • Pour une location vide : ce montant est limité à 1 mois de loyer hors charge.


2- A quelle date transmettre un dépôt de garantie au propriétaire ?



Au regard de la loi française, le dépôt de garantie est à transmettre au propriétaire au moment de la signature du contrat. A l’inverse, le propriétaire peut restituer le dépôt de garantie à son locataire à partir du jour du départ du locataire du logement. Le jour du départ du locataire du logement est le jour de la restitution des clés du locataire au propriétaire (en main propre ou via un intermédiaire).

De plus, il est important de noter que la restitution des clés devra se faire après l’état des lieux de sortie. Si le locataire rend les clés du logement avant de faire l’état des lieux de sortie, le propriétaire pourrait avoir du mal à prouver que les dommages relatifs à la location ont bel et bien été commis par le locataire. Cela compliquerait toute la procédure de restitution. 


3- Qui paie le dépôt de garantie ? 


Le paiement du dépôt de garantie peut se faire de manière directe en provenance du locataire ou de manière indirecte, dans le cas où le locataire bénéficie d’aide au logement. A titre d’exemple, le dépôt de garantie peut être versé par le Fond de Solidarité pour le Logement. Certains locataires peuvent bénéficier d’aides financières provenant de ce Fond de Solidarité qui a pour but de les aider à gérer les dépenses liées à leur logement. Les conditions d’attribution de ces aides varient en fonction des départements en France.


4- Le dépôt de garantie peut-il être utilisé comme moyen de paiement du dernier mois de loyer ?


La loi française interdit de substituer le paiement du dernier mois de loyer avec le dépôt de garantie. Ces deux sommes remplissent des objectifs différents. Si le locataire ne paie pas le dernier mois de loyer en vue d’être couvert par sa caution précédemment versée, le propriétaire n’est plus protégé en cas de dommage causé par le locataire sur le bien loué, ou en cas d’impayé. Pour ces raisons, cette pratique est illégale. Un locataire qui suit ce raisonnement ne pourra pas prétendre à recevoir sa quittance de loyer et pourra même être poursuivi en justice par son propriétaire.


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Ce que le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie



Durant la période de location, le locataire se doit de maintenir le logement en bon état et de prendre en charge certains travaux et réparations locatives. En outre, si lors de l’état des lieux de sortie le propriétaire remarque des détériorations, il est en droit de ne pas restituer le dépôt dans son intégralité. Toutefois, le locataire n’a pas le devoir de prendre en charge tout type de travaux et de réparations. Les réparations liées à la vétusté du logement locatif sont prises en charge par le propriétaire. La restitution du dépôt de garantie ne peut se faire dans son intégralité que si aucun dégât n’est constaté. De plus, le propriétaire ne peut prélever de somme sans en justifier les raisons. Il est dans le devoir de justifier les montants retenus avec des preuves à l’appui (état des lieux d’entrée et photos par exemple).

Dans certains cas, le dépôt de garantie n’est pas suffisant pour couvrir l’ensemble de la somme que doit verser le locataire à son propriétaire. Dans ce cas, le propriétaire est en droit de réclamer une somme complémentaire au locataire (ou au cautionnaire) lorsque le dépôt de garantie n’est pas suffisant pour payer les loyers manquants ou pour réparer les dégradations. En cas de litige, le propriétaire peut recourir à la Commission de Conciliation (CC) de son département ou saisir un Tribunal d’Instance. La CC est un organisme composé de propriétaires et de locataires. L’objectif de cette commission est de résoudre à l’amiable les litiges qui existent entre propriétaires et locataires. Pour cela, elle émet un avis qu’elle rend dans un délai de deux mois après avoir été saisie. Si cet avis ne suffit pas pour régler les différends en cours, le propriétaire (ou le locataire) pourra saisir le tribunal d’instance à qui l’on transmettra l’avis de la commission dans le but d’obtenir la somme qui lui est due. 


Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?



Depuis la loi Alur instituée en mars 2014, les modalités de restitution du dépôt de garantie ont été revues. Il existe actuellement 2 délais différents fixés par la loi pour rendre le dépôt de garantie au locataire lorsque la location représente la résidence principale du locataire. 


Les délais imposés par la loi 


Ces délais de restitution ne dépendent pas de la nature du bien (meublé ou vide) mais bien de l’état du bien loué à la sortie :

  • Si l’état des lieux de sortie est identique à celui d’entrée et qu’aucun dégât n’est constaté, le propriétaire dispose de 1 mois pour restituer le dépôt de garantie à son locataire.
  • Si dans le cas contraire, le propriétaire remarque des dégradations et des travaux à effectuer, il a alors 2 mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire. 

NB : Dans le cas d’une location saisonnière, le délai de restitution du dépôt de garantie est inscrit dans le bail.


Que faire si le délai n’est pas respecté ?


Si ces délais ne sont pas respectés, le locataire pourra signaler une détention abusive de dépôt de garantie. Dans ce cas, le locataire devra d’abord envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à son propriétaire pour lui demander de lui restituer son dépôt de garantie. Si cela ne fonctionne pas, le locataire devra consulter une commission départementale de conciliation qui se chargera de régler le litige. Si malgré cela, le propriétaire ne restitue toujours pas le dépôt de garantie au locataire, le juge devra être saisi dans un délai de trois ans. Dans ce type de situation, le locataire peut bénéficier de droits à des intérêts de retard : le juge pourra décider qu’après chaque mois de retard commencé le propriétaire soit dans l’obligation de verser une somme représentant 10% du loyer mensuel à son locataire pour le dédommager de cette situation.

De plus, il est important de noter que le locataire sortant est dans l’obligation de signaler sa nouvelle adresse au propriétaire, pour que celui-ci puisse lui envoyer son dépôt de garantie par courrier postal s’il le souhaite. Si le locataire ne le fait pas, il ne pourra pas poursuivre en justice son propriétaire concernant un retard sur le délai de remboursement de son dépôt de garantie.


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La loi française détermine des règles de droit qui encadrent les procédures de restitution du dépôt de garantie. Ces règles ont pour but de faciliter les relations locatives entre les différentes parties prenantes. En tant que propriétaire ou locataire, s’informer sur ses droits et devoirs locatifs permet d’éviter tout type de litige à ce sujet.

Il existe bien des moyens d’éviter ces conflits liés à la non restitution d’un dépôt de garantie. Avant tout, en faisant le bon choix de locataire vous vous assurez une location sans difficultés et surtout évitez tout problème en cas de départ. Nous vous l’accordons, trouver le locataire n’est pas si aisé. Pour palier à cela, MyTopLoc vous propose un service inédit de recommandations. En créant votre profil bailleur ou locataire, vous aurez accès aux recommandations déposées par nos utilisateurs et pourrez alors aisément vous faire une idée du passé locatif de chaque candidat à la location. Notre objectif : rendre votre expérience de location plus simple et surtout plus agréable !

Textes de référence :

Loi ALUR